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商铺出租需要注意哪些事项?

作者:乐有家百科 更新时间:2017-10-12 18:20 来源:乐有家

摘要:​商铺出租,除了要知道商铺出租需要什么手续之外,更加重要的是签署合同中要注意的各项问题。

商铺出租,除了要知道商铺出租需要什么手续之外,更加重要的是签署合同中要注意的各项问题。商铺出租手续非常简单,最主要就是签署正规合同,在合同中约定商铺使用用途、付款方式、违约金、租赁期限、解约方式、商铺内设备业管理费用等。如果是分租商铺的话,要注意合同中约定租金分配、租期即违约成本等,可以签署分租合同或者两份合同,这样风险最小。下面重点列举商铺出租要注意和确定的事项。

 

一、房屋用途和土地用途

商铺的房屋类型为商业用房,土地用途为商业用地或者综合用地。只有房屋类型为商业用房性质,土地用途为商业用地或者综合用地方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办理营业执照的风险。

 

二、出租人资格

出租人,要具备出租房屋的权利,通常是该商铺的所有权人或者具有转租权的承租人。

如果出租人为商铺的所有权人,需要提供所有权人身份证明及房产证。

如果出租人为商铺的承租人,即承租人将房屋转租,需要提供大房东同意转租的书面文件!(即A将房屋p出租给B,B将房屋p出租给C,此时C应核实B是否有权利将房屋p租给C)

 

三、转租的约定

承租人的转租权,需要在租赁合同中具体约定,无约定,则没有转租权。

责任豁免:若承租人没有转租权而转租的,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。

 

四、租赁期限的确定

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

如约定租赁期限为六个月以上,但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能认定为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当给承租人留出宽限期。

 

五、租赁备案

租赁备案,是避免"一房二租",维持租赁关系稳定的有效方法。租赁合同可以约定:出租人与承租人签订租赁合同之后,出租人有义务协助承租人办理租赁登记备案。租赁备案可以避免出租人"一房二租"的风险,对抗其他承租人。

 

六、免租期

商铺租赁后,承租人因需对房屋进行装修而无法进行正常营业,可以约定免租期,即在此期间承租人无需向出租人支付租金。免租期具体细节如物业费、水电费,租赁双方需要在合同中作出详细约定。

 

注:营改增后,避免在合同中出现免租、免费等字眼。

 

七、权利义务的限定

合同中要明确约定如:出租方有义务协助承租方办理营业执照等事项,避免租赁商铺后无法办理营业执照的情形。具体方面依据承租人的需求来作出约定。

 

八、租赁房屋添附物、扩建改造的约定

在商业用房租赁中,一般由承租人对房屋进行装修、改造,尤其是如饭店、商场等,承租方往往对承租的房屋进行大规模的装修,双方要在合同中事先对装修、扩建改造等情形作出明确的约定,同时要对提前解约、出租方违约等情形,作出具体约定。

注:扩建需要办理合法建设手续。

 

九、商业用房出租的税收问题

租赁合同需要对纳税分配作出具体的约定,包括:房产税、营业税、个人所得税等。

 

最后如果真的出现纠纷,那么要注意租金纠纷的诉讼时效,延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效。不要错过有效诉讼时效,否则损失不可估计。


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