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二手房卖房攻略

发布时间:2017-08-03 14:34 来源:乐有家

摘要:​二手房买卖流程非常复杂,那卖房的流程是什么?卖房有什么讲究?卖房要多久?全款卖房注意事项有哪些?

二手房买卖流程非常复杂,那通过中介卖房过户流程的流程是什么?卖房有什么讲究?卖房要多久?全款卖房注意事项有哪些?

卖房的流程跟买方的付款方式强相关,主要分为全款和贷款。如果买方是全款,“签约、审核、网签、资金监管、缴税过户、领新房本”六步就能走完流程,卖方拿钱速度也快,一般1个月就能走完流程,如果买方是贷款买房,就多出了评估、面签、批贷等环节,用时也长,根据选择贷款方式不同,流程也不同!

 

一、买方全款,卖房流程主要包括哪几步?

如果买方是“全款”买房,交易流程简单,用时较短,一般五步就能完成购房流程:

1.签合同  买卖双方签署合同签《存量房买卖合同》《定金协议》,并收取定金,在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证,签约时需要卖方所有产权人到场,如果不能到场需要提供委托书,如果房产是夫妻共有,还需要提供《配偶同意出售证明》。

2.审核环节  这一环节买方需要做资质审核,确定有在京购房资格,卖方需要做房屋核验。确保房屋产权清晰,无抵押查封可正常上市交易,两项可同时进行,10个工作日出结果。

3.网签  网签即网上签约,是房地产管理部门强制要求,为杜绝“一房二卖”这样的风险。一旦“网签”成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相,让整个房产交易更透明。一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以“打网签”,买卖双方可以去房产所在地的“住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。  所需资料:  买方需要带:身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;  卖方需要带:身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

4.资金监管  卖家在银行开户,买方将钱打入【卖家账户】,银行将这笔钱暂时【冻结】,【过户】完成后解冻,付给卖家。做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节,对于卖家来说,将钱放到固定的账户冻结,对于卖家来说也规避了一个风险,即房屋已经过户给买家,却追不到钱,或者买家不能按时给钱的风险!

5.交税过户  缴税即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费,过户即产权由A转移的B的过程,过户完成后,房屋的产权即发生转移转移到买方名下,交易完成,缴税和过户一般可以在同一天进行(部分城区由于缴税、过户取号一号难求,有可能会有延时)缴税时,买卖双方必须全部到场,需先去地税局交完全部相关税款,凭税票再去“建委”办理过户手续。

所需材料:1)买卖双方身份证明;  2)买卖双方任何一方不能到场,则需提供委托书、身份证原件及复印件;  3)存量房网签信息表(原件);  4)原始购房发票或合法票据原件及复印件;  5)购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;  6)房屋所有权证(原件及复印件);  7)国有土地使用权证(原件及复印件);  8)带有“银联”标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);  6.领新房本  新业主凭身份证本人领取,过户后,一般当天就能领取新房本!

 

二、买方贷款,卖房流程主要包括哪几步?

如果买方是“贷款”一般交易流程如下(以公积金为例):

1.签合同  买方带上身份证、定金,卖方带房本、产权人身份证,签订《二手房买卖合同

2.审核  买方做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。

3.网上签约  资质和核验通过后当天就可以“打网签”,去房产所在地的“住建委”出合同。买方需要带上:身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;卖方需要带:省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。

4.评估  由评估公司给房子做评估,约3个工作日内出评估结果。评估是购房者向银行申请按揭贷款需要房屋评估这个环节。比如在购买首套二手房时经常说“可贷款七成”,并不是说一套一百万的房子可以贷款七十万,而是房屋评估值的七成,一般评估值为成交价的75%~85%。

5.面签  面签是申请贷款的一个重要手续,简单来说就是去银行签订借款协议,市属公积金面签,需要买方卖方携带相关材料共同前往当地公积金管理中心办理贷款手续。

6.批贷  面签通过后,银行同意借款,会出具一份批贷函,一般备件齐,面签10个工作日左右,出批贷结果。

7.缴税、过户  公积金批贷后,先办理首付款资金监管,在去当地地税局办理相关税费缴纳,凭税票办理过户手续;

8.抵押登记  出新房本后,将房本提交到公积金管理中心,办理抵押登记手续;办理抵押登记后,房产抵押给银行,银行才会放款!

9.放款  抵押登记后,他项权证留存于公积金管理中心,由公积金管理中心向银行发起放款。  10.物业交割  卖方收到所有放款后,买卖双方共同前往房屋办理各项费用结清及钥匙交接手续。


三、常见问题:

1)什么是房屋评估?房屋评估有什么作用?

房屋评估是指评估公司对房屋的市场价值的一种评测,房屋交易、租赁、抵押、担保、等环节都离不开对房地产的估价。二手房交易过程中,但凡是涉及贷款的,都需要评估,这是银行、公积金管理中心向申请贷款人发放贷款额度的重要依据。

2)卖房要土地证吗?卖房需要什么证?

签合同时买方带上身份证,卖方带房产证、产权人身份证,新的不动产权证已经整合了土地证和房产证功能,卖房不再需要土地证。

3)卖房需要谁签字?

产权人或公证委托的代理人。

 

另外,卖房还有很重要的一点需要注意:切莫坐地起价。遇到看好房子的客户就随意上调房价,这样不但有损诚信,可能错失准客户,还会给中介方造成不好的印象,减少客户推荐量。


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