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买房交了定金违约该怎么处理,如何赔偿损失

作者:乐有家百科 更新时间:2017-10-21 19:04 来源:乐有家

摘要:购买房子是一个复杂的过程,期间很难避免可能出现的违约情况,买家不想买了,卖家不想卖了都有可能造成违约。

购买房子是一个复杂的过程,期间很难避免可能出现的违约情况,买家不想买了,卖家不想卖了都有可能造成违约。卖方交了定金后购房者毁约怎么办,房东毁约又怎么办,买房违约定金怎么处理,如何赔偿损失,定金双倍返还又是什么意思?接下来,小编带大家一一了解。

 

定金罚则

1、定金罚则具体内容

给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的,应按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

2、定金的适用需要符合以下几个条件:

2.1定金合同是实践合同,需要定金的实际交付。定金如未实际交付的,在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时,不能适用定金罚则。

2.2主合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。如果主合同无效或者被撤销的,即便当事人已有交付和收受定金的事实,也不能适用定金罚则。但是,当事人可以约定定金合同的效力独立于主合同,即主合同无效定金合同却不一定无效。

2.3当事人不履行债务且无法定免责情形。

3、《担保解释》对适用定金罚则的几种特殊情况作出的规定:

3.1视为不履行被担保的债务的情况。因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

3.2 不完全履行合同时的定金罚则。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。

 

违约条款的适用情况

1、双方违约时定金罚则的适用

1.1 所谓双方违约,是指在一个合同关系中,负有对待给付的双方当事人,都分别违反合同规定,破坏了合同双方各自期待的合同利益,而应当各自承担责任的情形。

1.2在双方违约的情形中,如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形,另一方就其他事项违约,则仅就前者单方适用定金罚则,对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形,则对二者均适用定金罚则,即一方丧失定金,另一方双倍返还定金,相互抵消后,给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。

1.3实务中,在处理上述问题时,应当注意区分双方违约和抗辩权的适用,防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。

2 、定金与违约金条款的适用

2.1我国《合同法》第116条规定:“当事人既主张约定违约金,又主张定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。”

2.2从法理上进行分析,定金罚则具有惩罚性,违约金也具有惩罚性,如果同时并用,则有违公平原则的基本精神。对于违约方过于苛刻,另一方则获得不应该获得的收入。

3 、适用定金罚则可否请求损害赔偿

定金责任的承担不能替代损害赔偿责任,两者应该区分开来。如果一方违约造成实际损失,另一方适用定金罚则的同时,可同时请求损害赔偿。但是适用定金罚则和损害赔偿的总值不能大于标的物的价金总和。

4、一方在适用定金罚则的同时,可否请求另一方实际履行合同

如果该定金的性质属解约定金 ,一方适用定金罚则的同时就不能请求另一方实际履行合同;但如果属违约定金、订约定金或成约定金,一方适用定金罚则的同时,就还可以请求另一方实际履行合同。

 

以上就是买房遇到违约时的一些常见处理方式。在此,小编还是建议大家,针对可能存在的违约情况,买卖双方应当事先协商好并写入定金合同中,以防不必要的纠纷。


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