买二手房最关键的一步，就是过户。很多人花了大价钱看房、谈价，最后却在过户环节掉链子，要么多花冤枉钱，要么办错手续耽误时间，甚至出现钱房两空的情况。今天我们就把二手房过户全流程都讲清楚。

　　第一步：前期核查，把“隐患”提前掐灭

　　过户前的核查，比签合同还重要。这一步没做好，后续再努力都可能白费。首先要查房屋产权，别光看房东给的房产证照片，一定要看原件，还要和房东一起去不动产登记中心，查清楚房子有没有被查封、抵押，有没有产权纠纷。

　　还要确认房屋的共有情况，比如是不是夫妻共同财产、有没有其他共有人。如果是共有房产，必须让所有共有人都到场签字，少一个人签字，后续合同可能无效，过户也办不了。另外，看房时要确认房子有没有租客，要是有租客，得让房东提前解除租约，或者让租客出具放弃优先购买权的声明，不然就算过户了，也可能住不进去。

　　第二步：签订合同，把“约定”写进白纸黑字

　　核查没问题后，就可以签正式的购房合同了。合同别随便签，每一条都要仔细看，尤其是和钱、和责任相关的条款，一定要写得明明白白，口头承诺不算数。比如房屋成交价、付款方式、交房时间，都要精确到具体金额和日期，不能写“大概”“尽快”这种模糊的表述。

　　违约金也要写清楚，建议约定成交总价的10%-20%，这样能有效约束买卖双方，避免一方违约。比如房东中途涨价、反悔不卖，或者买家逾期付款，都能依据违约金条款维权。另外，户口迁移、家具家电留存、水电燃气结清等细节，也要写进合同，比如约定房东在过户后15日内迁出户口，预留5%-10%的尾款，等户口迁走再支付，避免后续麻烦。

　　第三步：贷款预审，避免“钱不够”的尴尬

　　如果不是全款买房，一定要在过户前做贷款预审，别等签了合同、交了定金，才发现贷款批不下来。贷款预审很简单，带着身份证、户口本、收入证明等材料，去银行或贷款机构申请，让银行提前审核你的征信和还款能力，确认能贷到多少钱、利率多少。

　　还要注意，银行会对房屋进行评估，评估价可能低于成交价，这就意味着首付要多准备一部分。建议提前了解房屋的市场评估价，预留10%-15%的应急资金，避免因为评估价不够，导致首付凑不齐。另外，保持良好的征信，两年内不要有信用卡逾期，不然会影响贷款审批。

　　第四步：缴纳税费，算清账目不花冤枉钱

　　税费是过户中必不可少的环节。不同情况的房子，税费标准不一样，主要涉及契税、增值税、个人所得税三种核心税费，还有少量的工本费、过户费。

　　契税根据购房者的套数和房屋面积计算，首套房140㎡以下税率1%，140㎡以上1.5%；二套房140㎡以下1%，140㎡以上2%；三套及以上统一3%。增值税要看房屋是否满两年，满两年可免征，不满两年需缴纳5%的税率。个人所得税要看房屋是否满五年且是房东唯一住房，满足条件可免征，否则按成交价的1%缴纳。

　　举个例子，一套120㎡、成交价200万的二手房，满两年不满五年，买家是首套房，需缴纳契税2万、个人所得税2万，再加上几千块的其他费用，税费总共大概4.5万左右。建议过户前提前算清税费，准备好资金，避免因为资金不足耽误过户。

　　第五步：现场过户，手把手办齐所有手续

　　税费缴纳完成后，就可以去不动产登记中心办理现场过户了。买卖双方必须亲自到场，携带好相关材料：身份证、户口本、结婚证（已婚）、房产证、购房合同、税费缴纳凭证等，缺一不可。

　　到了登记中心，先填写过户申请表，然后把材料交给工作人员审核，审核通过后，工作人员会办理产权转移登记，把房屋产权从房东名下过户到买家名下。整个过程大概1-2个小时，审核没问题的话，当天就能拿到受理回执，一般3-7个工作日后，就能领取新的房产证。

　　这里要注意，过户时要一并办理房屋维修基金过户，带上房产证和身份证，到房管局办理即可，不然以后维修电梯、屋顶，维修基金无法使用。

　　第六步：交房交割，收尾工作别马虎

　　拿到新房产证，不代表过户就完全结束了，最后的交房交割也很关键。首先要查清水电燃气、物业费、暖气费等是否结清，让房东出具结清凭证，避免接手后承担前任业主的欠费。然后对照合同，检查家具家电是否和约定一致，房屋有无损坏，比如墙面开裂、下水道堵塞等，有问题及时和房东沟通解决。

　　最后，交接房屋钥匙、门禁卡、水电气卡等，确认无误后，支付剩余尾款（如果有），整个过户流程才算真正完成。

　　二手房过户的核心就是“核查清楚、约定明确、手续齐全”。按照这六步走，避开每一步的雷区，不图省事、不抱侥幸心理，就能顺利完成过户。