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楼市报告:2019年上半年广州卖了4.16万套一手住宅,月均近7千套!

作者:乐有家研究中心 更新时间:2019-07-24 14:34 来源:乐有家

摘要:2019年已过半,广州一手住宅市场具体情况如何?供应、成交涨是跌?去化情况如何?广州各区谁卖货最强谁又成交垫底?购房者最喜欢买的房子又有什么特点?

2019年已过半,广州一手住宅市场具体情况如何?供应、成交涨是跌?去化情况如何?广州各区谁卖货最强谁又成交垫底?购房者最喜欢买的房子又有什么特点?

一、2019年上半年广州楼市大事记

1 大事记.png 

  

二、供应 

1、2016年—2019年半年度广州一手住宅供销情况

上半年供不应求

乐有家研究中心数据显示,2019年上半年全市新增住宅预售34230套,环比下跌39%,同比下跌21%。纵观近4年,2019年上半年是供应第一低位,第二低位是限购限贷政策加强的2017年下半年,这两个阶段楼市供应环比下滑明显。

从下图可以看出,2016年上半年到2017年上半年,广州楼市处于“供不应求”状态,2017年下半年到2018年下半年“供过于求”,而到2019年上半年,供应套数34230套,成交套数41628套,市场再次转变为“供不应求”。根据以上规律预估,随着粤港澳大湾区规划落地,2019年下半年广州或将加大住宅方面的供应。

 2供销.png

 

2、2019年H1广州一手住宅月度预售情况

4月集中放量,增城成供应大户

从预售套数来看,2019年上半年广州一手住宅预售最高峰出现在4月份,新批预售共7535套,预售面积为63.1万㎡。1月、3月和5月供应套数较为接近,均在6千套左右。供应较低的月份是春节所在的2月,6月供应套数也有所下降,至此2019年上半年供应暂告一段落。

3月度预售.png 

从各区的供应情况来看,今年上半年供应主力依然位于外围区。其中增城稳坐2019年上半年一手住宅预售的“头把交椅”,129.7万㎡的供应面积一骑绝尘,是排名最后的越秀区的44倍,比第二名的黄埔区多了75万㎡,是名副其实的“东大仓”。供应量排第三的是南沙区,供应面积为50.6万㎡。

4各区供应.png 

 

3、2019年H1广州一手住宅月度去化走势

整体去化压力较小

过去的6个月,广州一手住宅库存面积呈现下滑趋势。春节结束后购房者回流,消化部分库存,库存面积从年初的849万㎡下降到791万㎡,5月份去化周期最短,去化压力最小。但由于消化速度放缓、新增供应的增加,广州楼市去化周期6月份拉长到10.9个月,但整体去化压力不大

5 月度去化.png

  

4、2019年H1广州各区域一手住宅去化周期

花都区去化压力较大,海珠区最小

从各区一手住宅存库来看,截止到2019年上半年,增城区无论是新增预售还是库存面积均是全市最多的区域,但由于网签去化能力较强,去化周期只有7.5个月,比较受购房者青睐。去化周期不足7个月的黄埔区、天河区以及海珠区库存面积相对不足。

但库存面积位居全市第二的花都区则情况稍有不同,去化周期高达27.7个月,去化压力也是全市最大的行政区。番禺区去化周期为17.1个月,去化压力仅次于花都区。

6各区去化.png  

三、一手住宅成交

1、2016年—2019年半年度广州一手住宅成交走势

上半年一手住宅成交41628套 

2017年3月广州最严调控政策落地后,一手楼市降温明显,影响一直延续至今。从2017年下半年开始,广州一手住宅成交表现较为平稳,2018年下半年有所回暖,2019年上半年成交环比下滑,但同比有上涨,网签套数保持在4万套以上。

7半年度成交.png  

2、2019年H1广州一手住宅月度成交走势

一手住宅成交回暖明显,6月创新高

除了2月份春节成交下滑外,2019年上半年广州一手住宅成交逐步回暖春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好,为市场打下“强心剂”,促成3月成交小高峰。随着户口政策、港澳人才购房无需社保等政策放开,网签量在6月更创新高,网签套数接近万套,网签面积接近百万平。 8上半年成交.png  

3、2019年H1广州各区一手住宅网签情况

大部分区域同比上涨,增城是网签老大

从各区域成交情况来看,广州11区中,网签成交套数最多的为增城区,上半年共网签了13610套, 同比上涨6.95%,全市占比约为32.7%,依然是广州的网签老大”。位居第二的则是正处粤港澳大湾区几何中心、定位为广州副中心的南沙区,网签7086套,同比上涨14.9%,全市占比约为17%。第三位则是黄埔共网签4917套,全市占比为11.8%,很大程度得益于中新知识城大盘销售给力。

这三个区域网签量较多,货量充足是主要原因之一。增城、南沙和黄埔区不仅成交量为全市前三,供应量也同样为前三。

9各区网签.png 

10各区占比.png 

 

从上述地图可见,过去的半年,广州大部分区域一手住宅网签量同比有所上涨。尤其是海珠区,网签量突破千套,同比上涨179.14%,是全市涨幅最大的区域。其次是白云区,网签1888套,同比上涨135.41%。同比上涨较多的还有荔湾区、越秀区以及番禺区。只有从化区、黄埔区以及天河区呈现下滑状态,尤其天河区下降幅度最大。

 

4、2019年H1广州一手住宅楼盘热销榜

外围区占前3名

从榜单上可以看出,上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了6席,中心城区有4名上榜,南沙区、黄埔区则各占3席。而前三名一手住宅销售量均超2千套,且数量相对接近。

位于增城区的科慧花园2279套位居全市第一,南沙区的南沙滨海花园以2207套斩获第二名,重获新生的广州亚运城以2174套排名第三。

11热销榜.png 

四、趣味数据

1、2019年上半年广州一二手住宅成交面积、户型、总价、单价占比分析

三房户型、300万以下房源较受欢迎

根据乐有家研究中心监控数据显示,2019年上半年广州住宅成交以90-144为主,全市占比56%。成交户型中三房较受欢迎,全市占比43%,两房占比39%紧随其后。价格方面,总价位于150-300万元区间占比最高,为52%,占据半壁江山,其次是150万元以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多,全市占比39%。

12趣味占比.png 

 

2、2019年上半年广州购房群体分析

以刚需为主,纯公积金贷款仅占5%

根据乐有家研究中心监控数据显示,2019上半年广州购房群体刚需客为主,占比约70%,改善型客户占比18%,环比上升3%,而投资客为12%,环比下降了3%大部分人认为此时不是投资的好时机。

购房付款方式以商业贷款为主,占比61%,纯公积金贷款仅占5%,还不如一次性付款的占比高,广州的“土豪”还是不少的。 

13付款方式.png 

 

3、2019年上半年广州购房者常住城市分析

广州户籍、本地居住为主

根据乐有家研究中心监控数据显示,2019年广州的购房者户籍以广州户籍为主,即本地人居多,其次是来自梅州、湛江、茂名等地的“广漂”人群。

14 常住城市.png 

2019年广州的购房者基本常住城市位于广东地区,其中以住在广州的居多,占比为89.2%。其次是大湾区热门城市深圳、东莞和中山以及惠州,这得益于城际交通的日益完善,半小时生活圈的实现。

15常住城市.png  

4、2019年上半年广州购房者年龄性别分析

80、90购房主力、男性居多

根据乐有家研究中心监控数据显示2019上半年广州购房者80/90后为主,两者占比共80.7%,主要是刚需人群;其次是70后,占比约12.8%,50、60后共占6%,这三个群体主要以换房为主。此外买房群体已有00后的身影,占比0.3%。

而买房的群体中,男性为主力,占比57%,女性占比为43%,女性比例也正日益增多。

16年龄占比.png 17性别占比.png 

结语

2019年上半年广州一手住宅成交整体表现平稳,而限购限贷政策方面并没有过多着墨,反而出台了不少利好政策推动楼市发展,如落户政策放宽,港澳人才购房放开、粤港澳大湾区中心城市地位被再次强调、交通、产业及相应配套加速完善等等,在保持“房住不炒”的基调上,预计下半年市场有望迎来明显的回暖。

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