2021年上半年的深圳楼市可谓“冰火两重天”。

由于去年房价过热，2021年伊始深圳便受到“2·8指导价”新政突击，春节后呈现截然不同的一二手楼市表现。一边一手楼市打新热，网红新盘频出，而另一边二手楼市成交量陷入史上最冷。

乐有家研究中心数据统计显示，2021年上半年深圳住宅成交5万余套，同比下降12%。其中一手住宅成交26140套，同比上涨56%，二手住宅成交28442套，同比下降35%。

上半年二手住宅市场遇冷，主要受到“2·8指导价”新政影响，金融端受限，首付提高，此外220新政缩紧离婚后购房政策，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市、5月房贷利率上调，高频加码的楼市调控导致二手交易量大大下降。

而一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手楼盘低价，导致购房需求纷纷流向新房市场打新。

具体报告请往下看。

一、供销

预售环比下降，库存创新低

2021年上半年深圳一手住宅预售整体明显优于受疫情影响的2020年上半年。

乐有家研究中心数据显示，今年上半年深圳一手住宅预售面积达133.36万㎡，同比增长65%，网签面积为224.23万㎡，创近三年上半年新高，但环比大幅下降，库存面积为181.6万㎡，创近年来最低点。

开发商集中在1月和6月预售

“715”新政后，深圳新房市场的供应高峰频现，延续到1月份，全市新增一手住宅供应4685套，超50万㎡。2-3月由于春节假期影响供应跌至低谷，第二季度逐月增多，但仍是供不应求。预测下半年会迎来供应高峰，开发商年末冲刺，届时或又将迎来一波打新机会。

新房住宅“僧多粥少”局面加剧

过去1年，深圳一手住宅月度去化周期跌势明显，2021年4月甚至一度跌破4个月，创历史新低，第二季度才小有回升，到6月份去化周期依然只有4.5个月。

整体来看，相对全国平均49个月的去化周期，深圳一手住宅的去化周期处于比较低的水平，说明市场长期处于供不应求的状态，今年上半年尤为严重。

二、一手住宅

二手受抑，打新受欢迎

受价格倒挂、二手调控政策等因素影响，2021年上半年深圳一手住宅成交热度较二手活跃，网签量仅次于2020年下半年。

乐有家研究中心数据显示，2021年上半年深圳（含深汕合作区）一手住宅网签面积224万㎡，网签26140套，同比2020年上半年的16727套上涨56%，延续了去年下半年以来的打新热潮，尤其是年初前海双子星——龙光和天健、海岸城等热门新盘入市，吸引了一大波关注。

1月供销两旺后打新降温

乐有家研究中心数据显示，具体到每月看，以1月为时间分割点，一手住宅成交量出现明显下降趋势。1月份网签量突破8000套，年底供销两旺。但1月份后，深圳一手住宅月度网签量仅在3000套上下波动，最低谷在5月的2677套，成交面积26.47万㎡。

原因除了供应不足，原本预期入市的项目后延外，也因为新房打新资格要求更高、房贷利率上调、新房和精装价格受到限制等，尤其随着整体政策收紧，客户预期调整，入市意愿变弱二手房价格下探。

宝安稳居榜首，坪山属后起之秀

2021年的深圳各区一手住宅成交集中在宝安、龙岗、坪山与龙华四个区域。

宝安上半年网签了7037套一手住宅，超越了常胜将军龙岗成为“销冠”，同比上涨231%，为全市最高涨幅；其次是龙岗全年成交4783套一手住宅，但同比和环比均有下滑；坪山作为后起之秀有非常不俗的表现，网签量超越光明与龙华，以3722套的成绩排至全市第三名，同比上涨195%，涨幅仅次于宝安。

三、二手住宅

二手住宅市场遇冷

冰冻非一日之寒。乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低，过户面积仅248万㎡，调控效果十分明显。

新房占比提升，二手成交走低

2021年上半年深圳一二手住宅成交比重出现较大转变。一二手住宅成交均大幅下滑，

但一二手住宅成交比重从“三七分”变“五五分”，可见如今一手市场热度整体有所提升。

在二手房严控、新房供应增加下，下半年预测深圳一手住宅依然会是市场交易的主流。

2·8新政后二手住宅成交断崖式下跌

相比2020年上半年疫情后报复式上涨的盛况，今年上半年二手住宅成交无比“落寞”。

看二手住宅过户量，2·8新政的出台，以及信贷政策收紧等叠加因素，二手住宅月度成交出现断崖式暴跌。而二手住宅网签量更能及时反映市场变化，1月网签量尚有8971套，3月随即跌破荣枯线仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。

二手房指导价政策的出台，降低了金融杠杆控制了水龙头，拉高了首付款，冰冻了流动性，严控炒房有实效，附带影响了一些正常需求的满足。

二手成交“东稳西凉”

各区域2021年上半年二手住宅过户量均呈下跌趋势。因龙华、坪山与光明还未单独分割出来统计二手成交，故龙岗与宝安依旧分占冠亚军位置。

其中龙岗上半年过户超8千套，罗湖二手住宅过户超5千套直追第二名的宝安。此外在全市普跌的情况下，同为东部地区的盐田区同比跌幅最小，仅为7%，而西部地区南山和宝安区同比跌幅均超40%。

可见，2·8新政对西部地区影响颇大，出现“东稳西凉”局面。

下半年预判，深圳作为一线城市调控的风向标，下半年预测不会在杠杆上放松，二手房继续低位运营，房价还有下探空间。而下半年新房供应井喷，年终冲刺，刚需打新机会多，价格平稳，比如7月预计入市的就有20+个盘，其中像光明、宝安松岗等就主要是刚需盘，预计还是会受到追捧。

免责声明：以上信息和数据统计于2021年7月3日。因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息、数据仅供参考，不作为交易依据使用。