你听说了吗，上周末隔壁“老广家”一堆网红盘出动了！

万科城市之光推出4栋房源，价格5.3-5.5万/㎡，当天去化近9成；

越秀星寰TOD也突击开盘，去化7成约200套，足足揽金8亿元；

大壮名城周五亦低调推出一批“压轴货”，售价4.8-5.5万/㎡，基本售罄！

这样高的热度，不少人惊呼，广州的核心楼盘又活过来了！

那么此处便有一大灵魂拷问，佛山楼市也“活过来”了吗？

01.

供应和成交“各玩各的”

来，上数据给你们看看。

相比10月，11月市场供应明显有所增加，尤其在双十一和月尾两大节点，这两周的供应面积分别为13.09万㎡和16.52万㎡，为近8周供应的TOP2。

那为什么开发商会在这时候集中供货呢？

很简单啊，都要“上战场”了（年末业绩大战），肯定要备足“弹药”（加大新货供应），才有勇气来场大型贴身肉搏战吧。

原本吧，供应↑会也会带动成交↑，但实际数据却给市场泼了一盘冷水！

粗算了一下，最近四周（11.1-11.28）的网签量为59.12万㎡，相比前面四周（10.4-10.31）的网签少了有15%。

而网签均价的走势则给出了更明确的答案。

数据来源汇诚公众号

看图说话，近两个月来，网签价的大趋势就是往下走的！

看近几周的网签套数排行榜，非限购区项目，还有“认真搞特价”的项目基本包揽了前十。

图片来源粤湾大数据研究院公众号

也就是说，市场越是“半死不活”，“便宜”的项目越是有“活路”。

那么未来开发商都要靠“自贬身价”才能出货吗？

非也！经历利率逐步下调、房贷加速配送等一系列“急诊室操作”，今天的市场正在上演一场分化大戏。

02.

【跳到半山腰只能继续躺坑】系列

张槎、南庄、陈村、北滘

第一种，非限购区、中心区边缘地段以及过度炒作临广板块，房价依然保持板块相对低价或者持续下探中。

比如张槎海伦堡弘阳·悦江一號，年中“2”开头，现在下探到1.5万+，足足降了5K有多！

而销售透露，今天是月度业绩清算日，现场有机会争取到更多的折扣优惠，也就是说，更低不是梦。

季华正荣府双十一特价单价有1.6-1.8万元/㎡不等，目前仍维持这个水平。

弘阳德商昕悦府目前均价约1.6-1.8万/㎡，此前特价最低1.5万+起，相比年中1.9万/㎡均价下调了近4000元/㎡。

南庄选手同样也是维持“底裤价”不动摇，比如海伦堡玖悦澜湾毛坯均价1.25-1.4万/㎡。

猜猜这吐槽的是谁呢？

当然，南庄作为“三无代表”（缺配套、面貌较差、无人气），一直不被市场看好，在“熊市”时期除了以价换量，还能怎么样呢？

而张槎则是受上半年“牛市”拉动，补涨了一波，但是因为自身缺乏产业和配套逻辑支撑，低迷行情下逐渐“露出本性”，价格回归板块原本的价值。

而上半年被透支过度、目前轰轰烈烈回调的板块还有顺德北滘和陈村。

北滘美的大道站上盖的合景天銮，国庆均价2.6万/㎡，11月中最低单价2.2万+起，而最新特价最低竟只需2万+起！

仅两个月就下调了近6000元/㎡，对比年中约2.7万/㎡的均价，降幅甚至超7000元/㎡！

而背靠陈村TOD的新希望悦泷湾，从国庆约2.6-2.7万/㎡的均价，到最低2.2万+起，中间差了近4000元/㎡。

与此同时，陈村新城项目集体陷入“内卷”模式。

基本都是刚需小户型（79-115㎡），同一帮买房人，怎么办？只能卷呗！

这么说吧，上一波“速冻行情”其实就是“照妖镜”。

过分炒作的板块会被“打回原形”，而真正的优质板块，则能撑过调整期，快速恢复到原本的价格和价值。

03.

【价格迅速“回魂”、价值“稳如老狗”】系列

城北核心、石湾核心、三山新城

分化第二种，核心区域的优质项目更“抗跌”。

比如位于石湾核心的龙光玖誉台，均价2.5-2.9万/㎡。

尽管双十一推出特价单位最低可至2.3-2.4万/㎡，但是整体均价水平相对一期的龙光玖悦台（年中2.5-2.7万/㎡）反而还有所上升。

一线临广的三山新城同样表现得“底气十足”。

比如板块最贵的华侨城云禧和中海文锦国际，仍旧保持高傲。

只有极少刚需、朝向一般的户型，特价去到2.8万/㎡左右，豪宅户型维持在4万/㎡上下。

对比上面的“躺坑”系列，其实不难看出，拥有“抗跌”属性并能快速恢复原价的项目，基本都是自身价值非常的稳！

比如石湾核心，有市中心+成熟配套+地铁BUFF加成。

比如三山一线临广地理优势以及靠谱的产业发展。（已经落地一批500强，如虎牙、欢聚等新兴产业）

更不用说，千灯湖、奇槎等代表性核心板块，在上一波降价潮中“风雨不动安如山”，硬生生杀出一条血路。

最后提醒大家，除非有特定需求的，不然还是建议选择此轮“迅速回魂”的核心区项目。

一来，即使跌价也是暂时的，也不会跌至无底洞。

二来项目所处的板块价值支撑点较多，将来更好找接盘侠。