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临深城市的房都被谁买走了

作者:今日焦点 更新时间:2022-08-11 10:44 来源:乐有家研究中心

摘要:莞中惠三市的购房客户中,除本地客外,深圳客为主力军;客户都更偏好90-120平的户型;深圳客需求仍较大,对于政策放松的敏感度和反应度较之其他客户更为明显;新政对各市成交量的带动性较为明显,相对而言对临深片区会有更大的推动力。

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临深三城客户画像

作为经济发展韧性极强的经济大都市,深圳始终在源源不断地以大湾区为面进行辐射,对外输出发展动力。在这当中凭借着良好的地理优势,与深圳陆路接壤的东莞、惠州以及隔海相望的中山受深圳经济辐射,承接了深圳大量溢出的产业及购房需求。

那么莞中惠三城哪一城受深圳经济辐射影响面更大,更受客户偏爱呢?

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据乐有家研究中心数据显示,近3年来临深城市(莞中惠)的购房群体中本地客和外地客不相上下,在外地客户中,深圳客占据了较大比例,将近3成。

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并且客户平均年龄正在逐年减小,购房群体日益年轻化。25-45岁的人群正在成为购房主力军。

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近三年三城客源特征

(1) 中山本地客买势更强

2016年深中通道投入建设,极大缩短粤东粤西的距离,且中山将成为最靠近深圳繁华核心区的城市,是一匹蓄势待发的“黑马”。在2019年至2022年上半年期间,中山的购房群体中本地客为主力军,稳定占比八成;外地客比例在2019至2021年期间有所上升,于2022年有小幅下降,其中地理位置占优势的广州客占比逐年降低,外地客占比较大的深圳客在本年上半年也有小幅下降。

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在房型面积方面,中山的90-120平户型更受客户青睐,其中大户型更受本地客偏爱。

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(2) 惠州本地客开始崛起,深圳客仍为主力 

惠州作为大湾区向内地辐射的重要节点,凭借着便利的交通、优越的区位,承接了大量深圳客户需求。在近三年中,除深圳客稳定占比达五成外,外地客占比逐年下降。随着“半小时经济生活圈”的推入建设,本地客对惠州的发展态势更为看好,近3年来本地客占比呈小幅上涨态势。

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各来源的客户在惠州的房型面积的偏好无明显差异,90-120平的房型会更受青睐。

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(3) 东莞本地客逐渐苏醒

东莞作为湾区“港深莞穗”核心发展轴第一梯队的成员有“世界工厂”的美称,今年更是以第16名入围中国城市高质量发展百强,未来发展态势良好。近3年来,购房群体中本地客占比较大,深圳客占比缓慢减少,于今年上半年又有所回升。

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在房型面积方面,本地客和深圳客会偏好90-120平的户型,其他外地客则偏好60-90平和90-120平的户型。

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三城放松限购后客源变化

本年中山(4.30取消限购)、惠州(4.30惠阳、大湾区取消限购)、东莞(7.04取消限购)相继发布出台楼市调整政策,从一手网签数据来看,自新政颁发后,中山、惠州两城的成交量呈暴涨态势,新政带来了较大的促进效果。(7月数据暂未公布)

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那么新政发布后,客户来源会发生变动吗?

(1)中山深圳客开始入场

2022年4月30日中山发布房地产调控政策,正式放宽限购限制:除中心区东区街道、石岐街道外,其他镇街限购解除,其中,岐江新城规划范围不列入限购区域。此外还出台了2成首付、房贷利率下调、提高公积金额度等重要政策,中山楼市发展迎来暖风。

在放松限购政策出台后,本地客波动较小,呈小幅上涨态势,深圳客涨幅稍大。

从各区成交数据来看,西区涨幅较大,达5%,临深片区南朗镇、翠亨新区涨幅也相对较高,分别上涨1.5%,1.15%。

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(2)惠州临深片区更加火热

4月30日惠州发布“惠六条”取消大亚湾区、惠阳区限购,此后惠州全城均不限购。

新政发布后,在客户居住地来看,本地客占比下降幅度较小,深圳客及其他客户占比呈小幅上涨态势;

从各区成交量来看,新政发布后,临深片区仲恺区、大亚湾区的热度有所提升,其中仲恺区上涨2.76%,临深片区惠阳区成交量略有下降

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(3)东莞深圳客快速入场,临深片区人气大涨

7月4日东莞调整限购区域,取消28镇限购划分,限购区仅含中心片区和松山湖片区。政策颁发后东莞营销力度空前,临深片区黄江镇、塘厦镇、虎门镇人气明显上涨,其中黄江镇成交量涨幅达3.46%。

从客户居住地来看,深圳客占比大幅增加,本地客的占比相对下降。深圳客对政策放松的敏感度及反应度更强。

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综合来看,惠中莞三市购房客户中,除自有的本地客以外,深圳客为主力军;客户对于户型的偏好相似,90-120平的户型更受青睐;深圳客需求仍较大,对于政策放松的敏感度和反应度较之其他客户更为明显;新政对各市成交量的带动性较为明显,相对而言对临深片区会有更大的推动力。



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