2022年前三季度，广东商品房销售面积、销售金额同比下降23.3 %和26.7%，同比降幅自5月以来持续小幅收窄。9月有16个城市商品住宅销售面积环比上升，其中7个同环比均为正，需求端市场发生积极向好的变化。但到位资金、完成投资、新开工面积降幅较1—8月均有所扩大，反映当前企业资金状况并未明显改善，供给端仍旧审慎。第四季度房地产政策将维持宽松基调，房地产市场有望进一步企稳回升。

数据来源：除另行说明外，本文数据来自广东省统计局、人民银行广州分行、广东省房协土地与产业研究中心。

一、市场概况

1. 政策加码稳定预期，销售市场继续筑底

今年以来，受多重因素影响，房地产市场总体表现低迷，房地产政策环境保持边际宽松，围绕缓解流动性压力、推进“保交楼”、满足合理购房需求等方面，第三季度政策支持力度进一步加大。大部分城市房贷利率降至或接近历史最低水平，努力促进房地产市场稳地价、稳房价、稳预期。随着政策环境的持续改善，市场信心正逐步增强。

图1： 最近1年全国百城首套及二套房贷平均利率走势

资料来源：贝壳研究院

前三季度全省商品房销售面积7844.43 万平方米，销售金额 12024.99 亿元，同比下降23.3 %和26.7%，降幅比1—8月收窄1.2个百分点和2.6个百分点，自5月以来持续小幅收窄。其中，商品住宅销售面积6407.89万平方米，销售金额10270.54 亿元，同比下降27.1%和29.1%，降幅比1—8月分别收窄1.2个百分点和2.2个百分点，销售市场在深度调整中继续筑底。

图2：2021年以来广东商品房销售面积、销售金额走势

从月度数据看，年初市场恢复势头明显，1—2月商品房销售面积超过近8年同期平均值。但3、4月受疫情多点散发影响，7、8月受部分地区项目交付困难引发停贷断供事件等因素影响，4月以来各月销售面积均降至近8年同期最低水平。9月商品房销售面积环比增长 24.4% ，其中商品住宅环比增幅达31.4%，反映出政策叠加效应逐步显现，销售市场有望在低位触底企稳。

图3：2015年以来各月广东商品房销售面积比较

从各市商品住宅销售面积月度数据看，9月，深圳等16个城市环比有不同幅度增长，市场恢复态势较好；其中，深圳、江门、东莞、湛江、潮州、茂名、云浮等7市的同环比均为正，同比增速为正的城市数量为今年以来各月最多，反映出随着各地市因城施策调整完善房地产政策，市场也在发生着积极变化。

图4：2022年9月广东各市商品住宅销售面积同比、环比增速比较

图5：2022年前三季度广东各市住宅销售面积同比走势

2. 金融支持再度发力，专项借款加快落地

第三季度房地产金融政策有所放宽，推动“保交楼”专项借款加快落地；监管部门和地方政府引导有条件的金融机构、房企积极参与优质房地产项目的并购贷款业务。前三季度，全省中外资银行业机构新增房地产贷款余额1191.38亿元，同比少增3297.58亿元，同比降幅为73.5%，降幅比1—8月收敛4.4个百分点。新增房地产贷款占总新增贷款的比重为5.8%，比1—8月提高0.6个百分点。

图6：2008年以来广东中外资银行机构新增房地产贷款及占总新增贷款比重走势

8月19日，住建部、财政部、央行联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。叠加相关住房金融支持政策，9月房地产贷款余额净增271.17亿元，其中房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额分别净增207.31亿元和 96.38亿元。前三季度累计新增房地产开发贷款751.18亿元，同比下降21.8%，降幅比1—8月大幅收窄21.1个百分点；累计新增个人住房贷款732.08亿元，同比下降79.8%，比1—8月略微收窄0.9个百分点。

图7：2022年1—9月新增房地产贷款情况

3. 行业资金仍未改善，投资建设依然疲软

从资金到位情况看，前三季度全省房地产开发企业到位资金14442.73亿元，同比下降31.1%，较1—8月扩大1.5个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别下降36.7%、18.1%、37.9%和33.3%，降幅与1—8月均基本相当，反映出行业总体资金状况并未得到改善。

表1：2022年前三季度广东房地产开发资金来源及同比情况    单位：亿元

图8：2021年以来广东房地产开发到位资金及主要来源资金同比增速走势

从完成投资情况看，前三季度全省房地产完成投资11222.47亿元，同比下降13.5%，降幅比1—8月扩大1.4个百分点，仍处于加速下行阶段。反映出在当前行业资金状况整体依然紧张的背景下，企业普遍采取减少支出、放缓投资的审慎策略。前三季度商品住宅新开工面积4400.34万平方米，同比下降48.2%，与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.69，创下近20年来最低水平，意味着市场供给存在过度萎缩现象，不利于行业的良性循环发展。

图9：2021年以来广东房地产完成投资额走势

图10：2002年以来广东商品住宅新开工面积与销售面积比值走势图片

从土地市场看，前三季度全省经营性用地累计挂牌面积7726.38公顷，同比下降22.0%；累计成交土地面积 6158.53公顷，成交金额2710.53亿元，同比下降29.4%和50.7%。其中，居住用地挂牌面积1462.49公顷，同比下降56.2%；成交面积846.53公顷，成交金额2071.35亿元，下降67.4%和55.0%。数据反映，在资金普遍紧张的情况下，房地产企业尤其是民营企业竞买土地的能力和意愿总体仍显不足，土地市场仍旧低迷。

图11：2019—2022年各年前三季度广东经营性建设用地挂牌面积与成交面积比较

二、总结与展望

今年以来，在多重因素影响下，房地产市场在波折中缓慢恢复。第三季度随着房地产政策环境的进一步宽松，尤其是首套房的公积金贷款利率和商业按揭贷款利率均已降至历史最低水平，在“保交楼、稳民生”政策的有力推进下，全省商品房销售面积、销售金额同比降幅持续小幅缩窄。其中，9月有16个城市商品住宅销售面积环比上升，其中7个同环比均为正，显示市场信心正逐步恢复，市场在发生积极向好的变化。但由于销售市场恢复不及预期，房地产企业总体资金状况并未明显改善，开发投资、施工建设和土地市场持续疲软，市场供给存在过度萎缩现象，这将导致明年的开发投资进一步承压，也不利于行业的良性循环发展。

9月29—30日，央行及财政部等中央部门相继出台放宽首套住房贷款利率和公积金利率、居民换房享退个税优惠等政策，推动刚需及改善购房需求的释放。随着房地产调控政策工具箱的不断打开，各地相关配套措施进一步落地，购房者的信心和积极性有望继续修复，房地产市场有望进一步企稳回升。

但在当前疫情持续反复导致收入预期下降、居民债务杠杆率较高、城镇化进程放缓、人口老龄化趋势加重、总体生育率屡创新低等因素的影响下，政策效应仍较有限，市场全面复苏仍需较长时间。且当前“房住不炒”理念已经深入人心，成为社会共识，住房的居住属性不断强化，房地产市场的发展将更加理性平稳。

展望未来，党的二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”该表述与十九大报告一致，但少了“让全体人民住有所居”。这意味着“房住不炒”仍是长期坚持的定位，未来房地产发展的重点将聚焦在保民生和提品质上，刚性和改善性住房需求仍将得到支持和鼓励，住房市场需求依然旺盛。随着“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”加快建立，住房租赁市场也将迎来快速发展期。房地产企业要顺应时代变化和行业发展大势，坚持以人民为中心的发展思想，围绕人民日益增长的美好生活需要，建设、提供高品质的产品和服务。

正确理解和落实党和国家事业发展的新要求，坚定政治站位，以实际行动关注市场和需求的变化，重视对产品及服务品质的研究，不断提升产品力、服务力以及运营力，为居住和生活注入更多能引领美好生活方式的场景和空间，我国房地产业依然拥有无限广阔的未来和前景。