再过半个月，2022年惠州楼市就将落下帷幕。对于行业外的看客，这一年过往仿佛只在转眼间，但于行业人而言，苦闷、压抑、坚韧、突围……行路匆匆，五味杂陈。无论是年初低迷行情里的不知所措，还是政策暖风下的政企多方合力纾困，以及当下疫情防控新形势下行业潜在的新机遇，2022年楼市这360多个跌宕起伏的日夜都终将成为过往。

关注今年市场的发展情况，若将全年市场按照时间运行轨迹连接成轴，过去这一年惠州楼市呈现出泾渭分明的上下半场格局。上半年，市场交易在春节周期的2月探底后，市场在暖市政策、购房活动等利好刺激下逐月回归，“四连涨”至年中6月的破8000套交易峰值；下半程市场则陷入起伏行情，各月度销售数据围绕5000套的月交易线上下浮动，市场筑底复苏迹象显现。

看回交易数据这一趋势则更为明显。尽管各相关市场机构监测数据并未出炉，但依旧能从政府前一阶段的经济数据报告中找到痕迹。

据惠州市发布的最新经济运行情况数据，前10月，全市销售商品房面积规模1044.9万平方米、销售金额1154.67亿元，分别下跌18.7%和25.5%。可以看到，尽管对比往年市场下滑明显，但对比周边城市市场交易仍处在较高位，全口径商品房销售保持在月均100万平方米的规模，新建商品住宅也维持着单月50万平方米的稳定值。

当下，楼市即将进入2023年的新航程。随着疫情防控新形势的到来，以及城市经济产业沉淀的内功，惠州楼市无疑也将迎来新的发展局面。如何更好地认知当下的低位震荡市场和后市发展机遇？回看来时路无疑是一个不错的方法。惠州楼市相关行业专家就建议行业各方要跳出当下短周期维度看市场，将市场参考坐标系拉长至5年或10年周期，厘清企业兴衰和行业涨跌的因果，持续反思修正，回归到行业发展和产品制造的本质，与城市共舞。

无论是多年期的调控应激效应扩散，还是企业过度金融化挤泡沫，城市愈发聚焦耕耘实业的成效都在稳步为行业的软着陆夯实支撑。在此，南方日报记者也将细数2022年的惠州楼市变幻，理一理过去一年里市场的变迁故事，数变革、观新局，为购房者厘清迷雾，为行业探路子。

第一季度

市场低位徘徊，国企入市托底

回顾2022年惠州楼市的发展历程，自市场从2021年周期转入，交易低位徘徊就是绕不过去的词汇。叠加春节周期疫情防控的严峻形势，市场较前一年市场低迷的下半程行情更为寒冷。

据惠州市统计局发布的数据显示，在2022年一季度，惠州市商品房销售面积规模247.65万平方米，对比去年同期的339.8万平方米销售数据下滑近四成。在惠民之家数据平台监测的住宅网签数据表现中，1—3月全市交易新建商品住宅数分别为4210套（45.82万平方米）、2264套（23.54万平方米）、3452套（38.27万平方米），春节周期的2月市场降至罕见的低位值。

原本期待着蹚过去年的低位市场能够在新年里大展拳脚的企业迎来一盆冷水，推售端开始进一步紧收，在业务拓展层面，鲜有企业入市摘牌新土地，都转入平静的消化库存阶段。

关注土地市场的发展可以看到，惠州市城投集团、惠州水务集团、交投置业以及惠东环大亚湾新区建设公司等地方国企纷纷进场拿地。一方面是由于巨头房企隐退土拍市场平淡，国企实现以底价摘得高性价比地块；另一方面也意味着土地市场正依靠着国企拿地支撑市场避免集中流拍行情出现。

不同于往年期巨头房企纷纷扎堆竞价的局面，在这一阶段，仅有惠州老牌房企德威集团入市拓土，在2月28日以6.8亿元竞得惠阳区三和街道铁门扇村地段4.44万平方米土地，作为德威花园城的储备开发用地。

一、二级市场近乎停滞，惠州楼市将如何发展？在一季度市场发生的故事给出了答案。记者注意到，阶段性的市场停滞并未引起行业的恐慌，在行政端，惠州市各级政府继续锚定既定的调控策略，持续加大违法违规行为的查处，大亚湾、惠阳等区县陆续公布违规中介机构名单和打击违规销售企业行为，稳住行业运行大环境；与此同时，在行业端，政企联合启动“购房直通车”活动，既是助力在惠创业就业人员置业安居，也是为楼市交易注入活力。

行业长效性发展机制的探讨也得到快速推进。在这一周期里，惠州发布《惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案（征求意见稿）》和年度土地成片连片开发方案等文件，计划在2025年前将筹集不少于2万套保障性租赁住房房源，完善住房保障机制，加速搭建多渠道供应的住房体系，满足各类住房需求群体的居住需求。红色物业试点工作也在加速铺开，城市社区居住环境优化机制也在有序探索发展。

与此同时，城市未来的发展梦想也在稳步起航。惠州市1号公路（惠霞高速）全面开工建设，发布全市推进粤港澳大湾区建设2022年主要工作安排，细化33条措施深度融深融湾，惠州进一步打开了经济产业发展格局，驶入“双区”追梦和建设宜业宜居宜乐宜游优美花园城市的“快车道”。

第二季度

纾困政策施行，交易行情连涨

如果说一季度的市场尚存前一年市场遇冷的不知所措，进入二季度，惠州楼市则开启了各方合力自主自救的发展进程。

从该阶段的市场统计数据来看，4—6月，新建商品住宅网签数据分别表现为：3940套（43.31万平方米）、5009套（51.51万平方米）和8061套（88.08万平方米），呈现逐月上行的势头。结合一季度2月的低谷交易表现，全市新房住宅交易连续上涨4个月，市场恢复至6月的高位水平。

在疫情环境下一直备受忽视的二手房交易市场，同样也在这一周期拉出了交易“阳线”。2257套、2290套和2715套，连续三个月交出破2000套交易值，更是从2月947套网签数经历“四连涨”至6月的2715套房源交易表现。

具体到为何？政策传导效应无疑是关键。记者注意到，尽管年初以来，中央、省各级暖市措施频频，但更多还是属于吹风层面，实际的效应有限。直至4月30日，惠州市住房和城乡建设局、惠州市自然资源局、惠州市住房公积金管理中心等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从贷款支持、预售资金监管、土地出让和售房政策等环节全面施策纾困市场，保障市民合理住房消费需求。其中，允许提取公积金支付购房首付款被认为将极大地为公积金缴存市民购房提供便利。

政策落锤，效果立竿见影。在彼时的采访过程中，“五一”周期市场出现了久违的看房热潮，搭配企业的各类型优惠措施，碧桂园、万科、方直等多家企业均取得乐观的“五一”销售战果。

值得注意的是，在纾困政策的大框架下，将惠阳、大亚湾移出限购片区，公积金账户余额支付首付款等措施均迅速迎来了实施细则。尤为值得关注的还有这一周期购房贷款政策层面的松绑，不只是银行放贷速度提速，在5月5年期的首套房贷利率更是降至4.25%的历史低位，利好刚需置业，切实为购房市民安家送去便利。

市场交易的筑底复苏始于政策刺激，但市场并非只有政策。

在行业企业层面，在一季度的“购房直通车”活动基础上，4月，仲恺政府联合银行、房企开启“人才留驻仲恺赋能城市未来”惠民安家公益活动；6月，市住房公积金协会联合银行和房企发起针对公积金缴存职工的“惠民安居”购房优惠活动，通过搭台深化房企和购房市民的沟通交流，实施额外购房补贴，助力市民安家，为楼市持续注入活力。

在企业端，缓过神来的房企也开始陆续自主施策，除了跟随政府和行业协会开展购房活动，加大优惠力度以价换量外，大亚湾金沙濠逸花园、德威江誉城等多个楼盘陆续开始推出保价销售，与购房者签订保价协议却保选购房源一定周期内不降价，提振购房市民的置业信心。

第三季度

城市产业集聚发展，企业坚定信心深耕

进入2022年市场下半程，惠州楼市上半年的涨势行情戛然而止。6月的高位交易表现在7月出现明显回落，单月新建住宅网签6037套（64.62万平方米）。随后的市场则进入起伏阶段，在7月和8月，市场交易数据分别为4786套（50.85万平方米）和5242套（56.42万平方米）。

“虽然都希望市场上行的势头能够一直延续，能够快速恢复至高位交易表现，但结合市场的现状环境，显然不现实。”惠州市房地产业协会秘书长刘潇介绍，在政策和行业各方协力下，楼市交易一定程度上得到复苏，但市场的大环境没有改变，市场的流动程度有限，交易的上限值也将比较有限。

在沟通过程中，刘潇也对市场给出了自己的看法。她介绍，相较于上半年谷底的逐步上行，三季度市场交易的上下浮动反应的市场更加真实。“可以看到，各月度的交易变现都是围绕一定的中位线浮动的，这也就意味着市场真正完成了筑底，等待复苏反弹的机会和环境。”

在这一周期公布的惠州市上半年经济运行情况数据中，惠州市上半年地区生产总值2407亿元，增长3.6%，经济增速自2015年一季度以来再次位居全省第一。

可以看到，惠州近年来深度融深融湾、产业兴市策略正在收获回报。随着“2+1”现代产业集群、“3+7”工业园区的谋划推进，正实现了一大批工业项目集聚发展。埃克森美孚、中科院两大科学装置等大项目均稳步推进，城市产业和人才引力正在持续增强，不断吸引着企业和人才入惠就业创业，这为城市房地产业的健康发展提供了坚实的土壤。

市场信心在这一周期得到快速恢复。记者注意到，在前一阶段政策利好频频照进现实的基础上，三季度市场再次迎来刚需置业利好。在8月中旬，惠州正式施策将首套房首付款比例调两成，降低置业门槛，助力刚需城市安家。

与此同时，前期市场遇困的房企和项目问题也在不断推进的“保交楼、稳民生”工作中得到稳步解决。在这一周期里，惠城区新力花园、惠东县恒大雅苑、仲恺高新区佳兆业时代可园等前期停工的地产项目陆续实现交付，博罗县的佳兆业东江新城等项目则实现全面复工复产，分批次交付至购房业主手中。

谈及惠东县恒大雅苑项目推进工作过程，惠东县住建局局长曾奕鹏受访时就直言，确保房源安稳交付至业主手中，让市民安心入住，就是最根本的民生，也是楼市信心的基础。

市场回升的信心也迅速传导至企业的投资决策环节。在三季度，惠州土地市场终于一改前期国企托市的局面，惠州市隆生企业、德威集团、泰豪实业等一众本土房企纷纷入市储地。其中，隆生企业、德威集团分别在惠城鹿江沥南岸和水口竞得成规模土地；泰豪实业、辰海实业、嘉霖集团等企业则分别竞得博罗、惠东和大亚湾等区域挂牌宗地。

该阶段的城市建设也反复证明着惠州城市价值的潜力。三季度，广汕高铁各节点工程全力冲刺，明年将迎来通车运行。同时，广汕铁路惠东南站站区控制性详细规划等高铁新城规划也陆续批复，轨道交通的密切衔接正为城市奏响着提质升级的强音。

第四季度

房企融资迎来出路，住房体系加速完善

当前，2022年惠州楼市步入倒计时。经历过全年的市场风雨，四季度惠州楼市变得更加从容。在销售数据表现上，据目前已有统计的10月、11月分别为4496套（48.85万平方米）、6125套（65.49万平方米）的新建住宅网签数据来看，基本延续了下半年以来的市场起伏行情，比较意外的则是翘尾市场的出现，11月6125套的交易值成为了年内仅次于6月的次高交易表现。

更为值得关注的则是岁末供应市场的发力，据记者综合多平台数据不完全统计，在2022年最后两月，月度供应新房项目都将接近30个，推售新房数量也都在4000套以上。

“市场在筑底等待复苏，市场各方在经历长时期的新环境后已逐步适应，开始围绕行业的焦点问题谋求改变。”惠州市天策行行销机构负责人李建锋表示，一方面，行业低位运行的行情和情况变得熟悉，另一方面，市场新的变量在逐步出现，市场在年底迎来了一定的发展窗口。

在实际的实施过程中也能看出行业的冷静。在暖风政策层面一改前期集中于交易端的规范和松绑，惠州开始直面企业融资困局（这也是本轮市场遇困的关键），正尝试着为融资遇阻的民营房企输血。

记者注意到，在11月中旬国家发布“金融十六条”后，惠州迅速跟进落实，为银行企业和房地产企业搭建沟通交流平台纾困。而据最新的消息，惠州农商银行、惠东农商银行等4家农商行已正式与隆生企业等8家民营房企签署战略合作协议，为企业提供总额32.8亿元人民币的综合授信，帮助企业稳住资金盘。

与此同时，经历低迷市场的考验，政企间的沟通桥梁变得通畅，搭建起定期的行业座谈交流机制。今年11月11日，惠州市住建局、市房协组织召开房地产行业交流座谈会，副市长段致辉携各行业主管部门共同倾听企业发展难题，现场对接办公为企业解决“急难愁盼”问题。

李建锋认为，这代表着房地产行业正在稳步回归其原本的价值。作为实体行业的重要组成部分，房地产行业为城市发展和城市建设提供了有力的支撑，也带动了全链条行业企业的发展和就业。政府有序引导行业健康稳定发展对城市有序发展意义明显。

城市产业发展支撑楼市，住房市场有序发展保障城市产业的稳定发展。在四季度，备受各界关注的住房市场体系搭建迈开了脚步，在商品住房市场趋于稳定的同时，惠州市住房保障房源项目建设迎来新成果，惠东产业转移工业园人才服务中心项目、中韩（惠州）产业园起步区集中配套（二期）保障性租赁住房项目陆续落成，“十四五”期间新增筹集建设保障性租赁住房不少于2万套的目标稳步落实，多维度保障市民住有所居、住有所乐。

值得注意的是，新的城市梦想在这一周期全面竞发。城市新区建设提速，金山新城核心区、江北东区，以及赣深高铁仲恺新城规划接连发布，城市新区有了新的发展蓝图；内联外通，综合立体交通规划做强大湾区东部枢纽门户地位，鹅城大桥施工新节点，广汕高铁惠城南站站房封顶，深汕高铁全线开工，城市正踏入新的发展机遇期。

惠州楼市的发展同样如此，正如段致辉在行业座谈会上所说的，城市不断夯实的产业基础和城市区位正在为房地产行业提供优质土壤。房地产行业企业要用长远眼光看待惠州市场，坚定发展信心，坚持产品为王，苦练内功，努力提供“质优价适”的房地产产品，满足群众多样化购房需求，共同推动市场的良性循环和健康发展。

2022年惠州楼市历程

第一季度

1月

1月初，省住建厅发布《关于广东省“红色物业”试点单位的公示》，华贸、德正物业等6家惠州物业公司列入试点，惠州物业服务提质迈出新脚步。

1月中旬，央行针对1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别进行下调。5年期以上LPR调整至4.6%，为21个月以来首次下降。

1月24日，惠东县环大亚湾新区建设有限公司以4.5亿元底价竞得平山黄排商住地块。

1月29日，惠城区鹿江沥南岸LJL-47-26、LJL-47-28两宗地块分别由惠州城投集团和惠州水务集团以5.4亿元、3.882亿元底价竞得。

2月

2月9日，惠州交投利臻置业有限公司3.882亿元底价竞得金山新城湖山片区JSH-B04-19地块。

2月15日，惠州市推进粤港澳大湾区建设会议审议通过《惠州市推进粤港澳大湾区建设2022年主要工作安排》，实施八大专项行动推33条举措深度融深融湾。

2月18日，惠州市1号公路（惠霞高速）全面开工建设。项目起于博罗县罗阳街道，终于大亚湾区霞涌街道，一路串联博罗、惠城、惠阳、惠东、大亚湾五个县（区）。

2月下旬，惠州市住建局发布2022年惠州住建工作要点，明确将促进房地产良性循环和健康发展，稳地价、稳房价、稳预期，确保价格指数波动幅度不超过5%。

2月28日，德威集团耗资6.8亿元拿下位于惠阳区三和街道铁门扇村地段3宗村企合作地块，总用地面积4.44万平方米。

3月

3月上旬，惠阳某楼盘发布“零首付”“送三成首付”等违规销售、虚假宣传信息扰乱市场秩序遭到查处，楼盘被“锁盘”处理，责令整改虚假宣传。

3月中旬，惠州市住建局发布《惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案（征求意见稿）》，2025年前将筹集不少于2万套保障性租赁住房房源，为城市产业发展注入活力。

3月30日，惠州市自然资源局公示《2022年度市本级（惠城区）商业及住宅用地出让计划表》，年内预计推出20宗商业及住宅用地，共计面积约84.7万平方米。

3月31日，惠州市住建局、市房协联合优质房企发起“安居惠州，放心购房”倡议暨“购房直通车”活动，助力在惠创业就业人员置业安居。

第二季度

4月

4月2日，惠州市住建局发布一季度房屋市政工程疫情防控、安全生产专项检查执法情况通报，富力南昆山温泉养生谷等6个项目安全隐患较多被通报批评。

4月上旬，惠阳住建局发布一季度物业小区疫情防控情况，保利物业、润民物业等4家企业防疫不力被通报批评。

4月中旬，仲恺高新区政府联合银行、房企开启“人才留驻仲恺赋能城市未来”惠民安家公益活动，购房超100平方米补贴3万元，100平方米以下补贴2万元。

4月30日，惠州市住建局、市自然资源局、市住房公积金中心等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从优化购房、公积金支付等多方面保障市民合理住房消费需求。

5月

5月上旬，大亚湾西区金沙濠逸花园推出保价销售措施，与购房者签订保价协议，提正购房市场的置业信心。

5月17日，惠州市住建局、市住房公积金中心联合印发《关于提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，规范提取公积金支付首付款流程，市民公积金付首付政策正式落锤。

5月24日，惠州市住建局印发《惠州市住房城乡建设事业“十四五”规划纲要》，厘清城市建设目标和任务，统筹推进惠州建设更加宜居宜业宜乐宜游、令人向往的现代优美花园城市。

5月下旬，惠州33家银行中绝大部分按照4.25%首套房贷利率执行，房贷利率降至历史最低位，利好刚需置业购房安家。

6月

6月1日，惠州市住建局、市住房公积金中心指导，公积金协会联合银行和房企发起针对公积金缴存职工的“惠民安居”购房优惠活动，提供额外2万元购房补贴，助力职工安居美好生活。

6月2日，市住建局发布《惠州市住房和城乡建设局关于实施商品房预售资金监管额度管理的通知》，优化预售资金监管，提升资金使用的灵活性。

6月15日，市住建局、市房地产协会组织召开房地产行业交流座谈会，现场搭台办公解决企业发展难题，推进市场的良性循环和健康发展。

6月23日，惠州稔平半岛重点交通项目建设动员大会启动，惠东县加速融深融湾，开启半岛交通大建设新篇章。

6月27日，惠东大岭街道5万平方米住宅地顺利成交，惠州市辰海实业集团耗资9938万元竞得。

第三季度

7月

7月初，惠城区新力花园、惠东县恒大雅苑、仲恺高新区佳兆业时代可园等前期停工项目陆续交付业主，惠州“保交楼、稳民生”工作扎实推进。

7月4日，惠州隆生企业、德威集团分别竞得鹿江沥南岸LJL-46-26-01地块、水口青塘湖地块+惠城区水口中心区两地块，总成交价逾25亿元。

7月中旬，惠东县自然资源局编制的《广汕铁路惠东南站站区控制性详细规划》获批，惠东南站片区未来将打造集居住、商务、旅游集散于一体的惠东县TOD新区核心组团。

7月下旬，惠州2022上半年成交新建商品房源41357套，从2月开始呈现“四连涨”行情，楼市逐步筑底反弹。

8月

8月初，惠州上半年经济运行情况公布，全市上半年地区生产总值2407亿元，增长3.6%，经济增速自2015年一季度以来再次位居全省第一。

8月8日，博罗县罗阳街道一宗6.57万平方米商住地块顺利出让，惠州泰豪实业集团以1.4347亿元摘得。

8月16日，惠州市将首套房首付款比例调整为20％，首套房首付比例降至两成，利好刚需置业市民。

8月下旬，广汕高铁各标段工程建设全力冲刺，惠城南站枢纽快速推进，为全线2023年通车运营打下基础。

9月

9月初，惠州楼市8月交易数据出炉，全市单月销售连月稳定在50万平方米规模。

9月中旬，惠州市自然资源局编制的《惠州市惠城区城镇土地定级与基准地价更新成果（2021年版）》施行，有力推进土地价格定价精准化。

9月20日，市住建局印发《关于惠州市2022年度绿色社区名单的公示》，惠城东河社区、惠东城南社区等65个社区评定为绿色社区。

9月30日，市住建局发布2022年度建设领域绿色节能示范项目评审结果，博罗县城中心客运站、弘坤九溪红树花园等11个项目获得约300万元扶持资金。

第四季度

10月

10月18日，惠城金龙大道东南片区JBD41-04地块和潼湖梧村河东ZKC-063-19地块分别被惠州城投、仲恺城市发展集团以37450万元、18592万元底价竞得。

10月中旬，仲恺高新区发布惠州潼湖生态智慧区赣深高铁仲恺站片区控制性详细规划（草案），区域未来将打造仲恺高新区高铁交通枢纽和潼湖科技城高铁门户片区。

10月26日，鹅城大桥首个承台浇筑完成，惠州主城区将再迎一条过江通道。

10月下旬，2022年1—3季度惠州地区生产总值为3800.70亿元，同比增长4.3％，多项指标稳居全省首位，产业项目快速推进实施。

11月

11月初，市住建局发布全市房地产开发项目车位租售管理办法新规，未出售车位不得只售不租，人防车位不售可租。

11月4日，惠州市交通运输局发布《惠州市综合立体交通规划（公众征求意见稿）》，围绕实现“对外大连通、对内大循环”，形成集海陆空铁水于一体的综合交通网络，强化大湾区东部枢纽门户地位。

11月10日，建设银行惠州市分行成功办理惠州首笔“带押过户”业务，缩短时间和降低交易成本，推动二手房交易更加便捷高效。

11月11日，市住建局、市房协组织召开房地产行业交流座谈会，鼓励企业坚定发展信心，坚持产品为王，苦练内功，努力提供“质优价适”的房地产产品，满足群众多样化购房需求。

11月14日，惠州市嘉华集团拿下龙门永汉镇1宗涉宅用地、2宗商业（旅馆）用地，耗资约1.133亿元。

11月19日，惠州市政银企对接会房企专场会议召开，推进金融优惠政策有效落地，助力银行与开发企业建立全方位、多领域、深层次的战略合作关系。

12月

12月初，惠州市印发《关于新引进人才安家落户补贴发放实施细则》提出，2022年后（含2022年）引进且首次在惠参加工作并参保的人才可申请安家补贴和落户补贴，引进人才安家补贴最高可享受30万元。

12月6日，市自然资源局发布《惠州市惠城区江北东区（金龙大道东南片区）部分地块控制性详细规划（调整）法定文件》，明确将区域打造成为集生态休闲、居住生活、魅力乡村、物流商贸于一体的综合发展片区。

12月上旬，《惠州市金山新城核心区控制性详细规划（道路、绿地水系部分）》实施，金山新城核心区将打造惠州中央创新区，形成惠城新副中心。

12月中旬，惠州农商银行、惠东农商银行、博罗农商银行、龙门农商银行与8家民营房企签署战略合作协议，提供总额32.8亿元人民币的意向性综合授信额度。

12月中旬，深汕铁路正式全线开工建设，在惠州设惠州南、惠东站两站，途经大亚湾、惠阳、惠东等地。

整理：张峰