克而瑞集团CEO张燕演讲表示，房产市场目前对产品的关注度上升，以投资为驱动的客户退场，行业回到居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。未来两到三年，刚需客户被二手房和保障性住房体系分流，新房市场持续转向改善及高端住房需求；新房住宅强调所见即所得，无限接近现房；新房住宅产品由复制向定制转变，强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要通过装修标准提升、更好的服务等方面体现。

张燕演讲全文如下：

市场下行筑底，产品的关注度上升，以投资为驱动的客户退场，行业回到居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。

从城市分布来看，结合客户反馈与测评结果，好产品更多集中在杭州、成都、长沙，主要原因是好的产品需要城市政策引导与竞争环境的驱动。

企业方面，央企在拓展上有长足动力，好产品出现频率明显上升；其次是城投平台，2022年可追踪到城投拿地已开工195宗土地，其中22%的项目选择合作/代建模式。中小企业通常通过细节来打动客户，典型的如靠产品出圈的金沙集团。

今年的产品迭代聚焦在户型的功能、精装设计和社区景观三个方面：

户型方面体现在三个核心特点：第一，空间感的获得。高得房率对购房者吸引力大，部分城市基于一些规划可以实现高赠送。另外还有部分城市出现的第四代住宅，基本可以做到得房率110%以上。

第二是增加尺度感。一方面，同等面积下，面宽尺度不断突破。另一方面，精装房层高明显影响室内空间感，3米已成为所有产品的标准，改善及高端产品的层高标准更高。

第三是鸡肋空间的改造。基于飘窗的改造、相邻两户共用墙Z字形设计等，都实现了对室内空间更高效的利用。

精装设计方面，软装加载成为今年的重要趋势，栖霞建设的一站式产品服务率先落地，已经实现上下游产业链资源的整合，其落地项目也是瞄准最有支付能力的高端客群，因而获得了客户的积极反馈。

社区景观方面，交付体验前置是今年的最大特点，地下车库、核心景观、社区配套等都在销售阶段开始运营，客户的生活体验更直接。2023十大作品入围项目中，景观、车库实景展示的项目占比达八成。

克而瑞从去年开始打造客户需求系统，提供项目板块、客户定位支持，还通过客户深访，研判未来客户需求。在我们的研究过程中发现，刚需型新房客户，户型依然是第一关注点，如何收纳是关注的重点，对公区的物业服务需求也明显提升。

刚需型租房客户，单身或已婚未育的白领，对一室户面积需求由20㎡左右上升至35-45㎡，舒适度需求明显提升；两室面积需要也在70㎡以上。

改善型新房客户，注重房间原有功能的延伸，比如客厅需增加学习和办公功能空间，卫生间对解压舒缓方面有更多需求等。

改善型租房客户，多是商务人士、陪读人群，他们注重项目的整体调性和装修品质，对户型面积、产品配置及功能分区的要求大幅提升。

高端型新房客户，核心关注点是健康、养生与享受生活。购房关注点包括景观资源、得房率、尺度感、私密性等，今年对居住舒适度与交付质量看重程度上升最快。

预计未来两到三年，刚需客户被二手房和保障性住房体系分流，新房市场持续转向改善及高端住房需求；新房住宅强调所见即所得，无限接近现房；新房住宅产品由复制向定制转变，强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要通过装修标准提升、更好的服务等方面体现。租赁产品也要多维度打造，强调与区域整体调性的融合。

基于这些特点，我们从供求两个方面来看未来一年的趋势，供应层面，一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间正在释放出来。需求侧，购房群体、租房群体对于产品品质的提升要求逐年提升，我们相信2024年能够看到更多的精彩产品涌现。