以房换房优劣势 商品房换房税费

限购之下，广州“卖一买一”的政策为市民改善住房提供换房渠道，但由于卖掉再买一套所需时间长，还需六成首付或全额付款，买家大多难以应付。但近日不少人通过“以房换房”递件交易成功，取得房产证，顺利获得想要的房子。那么以房换房都有什么优劣势呢？

优劣

优 比“卖一买一”划算

卖一买一和以房换房都是改善需求，但相比之下，以房换房更为划算。

首先，节省时间。卖一买一，要先卖掉一套，再买一套，两笔交易费时两三个月以上。而以房换房只要找到合适的买家就可以同步进行，之间交易可控制在一个月内。

其次，减少现金流。卖一买一需要等拿到卖掉房的钱，再去买另一套房，如果按揭还要出六成首付；而以房换房可以直接以房子实物抵消，直接补差价便可。

此外，卖一买一相对于两笔交易要交两次税，即便卖时税费由买家承担，但买时也需全额承担；但以房换房契税可按差价的3%来缴纳，省下一笔费用。

劣 换房对象难找

好比男女生找对象一样，要找到一套相匹套的房子，还真不容易。目前来说直系亲属以房换房比较普遍，其余情况相对较难。

“首先必须找到刚好愿意换的人，其次房屋质地，双方对户型、朝向、装修、价格都能比较满意；再者，还必须找到现阶段想换的人。”光是这三个条件就像换肾或换骨髓，匹配度要足够高，每一个条件都不容易达到。

贴士

商品房换房税费 以房换房需要缴哪些费用？

据广州地税宣传部门相关人员介绍，以房换房大概需要缴如下费用。

1、增值税，房产证不足五年按5%征收，满五年的普通住房可免征。如果未能提供购置房产时的发票，则房产的购置原价不能在计税营业额中扣除。

2、按规定应缴纳增值税的，还应以营业税税额为计税依据分别缴纳城建税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育附加(2%)。

3、个税可据实征收或核定征收。在以下6个问题中可采用核定征收：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。

4、契税一般以差额的3%来交。

备注：以上收税方式或与实际换房时有出入，具体交易还因所换房产而定。