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营改增后二手房税费怎么计算

更新时间:2019-02-01 10:57 来源:乐有家

摘要:如今购买二手房的人越来越多,而随着二手房办理流程越来越完善,需要征收的税费陆续有些变动,尤其是营改增后,二手房税费又有很多变化。那么,营改增后二手房税费怎么计算呢?

如今购买二手房的人越来越多,而随着二手房办理流程越来越完善,需要征收的税费陆续有些变动,尤其是营改增后,二手房税费又有很多变化。那么,营改增后二手房税费怎么计算呢?

一、营改增后二手房税费有哪些

营改增后,原营业税被增值税替代,而二手房诸项税费的计算中几乎都涉及到增值税。而营改增后,以深圳为例,涉及的税费项变更为:

增值税;契税;个人所得税;增值税及附加税(包括城市建设税、教育附加税、地方教育附加税);产权登记费;抵押登记费;贴花

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二、营改增后二手房各项税费怎么算

1. 增值税:

增值税计算涉及到的考量因素有:

① 所购住房为住宅类还是商业类

② 所购住宅出售时间与购入时间相比,满或不满2年

③ 房子为普通住宅或非普通住宅

④ 什么样的房子算普通住宅

首先,房子是否满2年,以业主红本上的产权登记时间为准。

其次,房子是否为普通住宅,要衡量:房子是否大于144㎡;容积率是否>1;房价是否低于区域豪宅标准线。

以深圳南山某套住宅为例,倘若房子面积为70㎡,容积率1.7,登记价560万,对比普通住宅标准,此套房屋住房面积和容积率均符合普通住宅标准,但登记价高于南山区豪宅标准线(南山豪宅线为490万),因此此套住宅为非普通住宅,需要按照非普通住宅标准来征收增值税。

那么,增值税的计算标准是什么呢?以深圳个人名下的住宅为例:

满2年的普通住宅:免征增值税

满2年的非普通住宅:(过户价-原价)/(1+5)*5%

不满2年的不分是否为普通住宅,统一为:过户价/(1+5%)*5%

2. 契税

首先,购房者要明确,二手房契税是诸多种税费中,唯一和购房者条件有关的税费。也就是说,增值税、个人所得税等税费收取金额多少,取决于二手房卖家的情况或房子购买年限等,而契税计算需要考量购房者的条件,例如,购房者购买的此套房子是家庭首套还是二套等。

其次,要看房屋面积,具体规则如下:

1) ≤90㎡的家庭唯一住宅:(过户价-增值税)*1%

2) >90㎡的家庭唯一住宅:(过户价-增值税)*1.5%

3) 若准备购买的住宅为家庭非唯一住宅,则不分面积,统一为:(过户价-增值税)*3%

3. 个人所得税:家庭满五唯一免征;若非满五唯一,需要考量走核定方式或核实方式。

4. 产权登记费:80元

5. 抵押登记费:80元

6. 贴花5元

7. 增值税及附加税:增值税*12

以上就是营改增后二手房税费怎么计算。一般来说,走核定方式计算个人所得税会较为优惠。希望可以帮助大家。

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