营改增后二手房税费怎么计算

如今购买二手房的人越来越多，而随着二手房办理流程越来越完善，需要征收的税费陆续有些变动，尤其是营改增后，二手房税费又有很多变化。那么，营改增后二手房税费怎么计算呢？

一、营改增后二手房税费有哪些

营改增后，原营业税被增值税替代，而二手房诸项税费的计算中几乎都涉及到增值税。而营改增后，以深圳为例，涉及的税费项变更为：

增值税；契税；个人所得税；增值税及附加税（包括城市建设税、教育附加税、地方教育附加税）；产权登记费；抵押登记费；贴花

二、营改增后二手房各项税费怎么算

1. 增值税：

增值税计算涉及到的考量因素有：

①　所购住房为住宅类还是商业类

②　所购住宅出售时间与购入时间相比，满或不满2年

③　房子为普通住宅或非普通住宅

④　什么样的房子算普通住宅

首先，房子是否满2年，以业主红本上的产权登记时间为准。

其次，房子是否为普通住宅，要衡量：房子是否大于144㎡；容积率是否＞1；房价是否低于区域豪宅标准线。

以深圳南山某套住宅为例，倘若房子面积为70㎡，容积率1.7，登记价560万，对比普通住宅标准，此套房屋住房面积和容积率均符合普通住宅标准，但登记价高于南山区豪宅标准线（南山豪宅线为490万），因此此套住宅为非普通住宅，需要按照非普通住宅标准来征收增值税。

那么，增值税的计算标准是什么呢？以深圳个人名下的住宅为例：

满2年的普通住宅：免征增值税

满2年的非普通住宅：（过户价-原价）/（1+5）*5%

不满2年的不分是否为普通住宅，统一为：过户价/（1+5%）*5%

2. 契税

首先，购房者要明确，二手房契税是诸多种税费中，唯一和购房者条件有关的税费。也就是说，增值税、个人所得税等税费收取金额多少，取决于二手房卖家的情况或房子购买年限等，而契税计算需要考量购房者的条件，例如，购房者购买的此套房子是家庭首套还是二套等。

其次，要看房屋面积，具体规则如下：

1) ≤90㎡的家庭唯一住宅：（过户价-增值税）*1%

2) ＞90㎡的家庭唯一住宅：（过户价-增值税）*1.5%

3) 若准备购买的住宅为家庭非唯一住宅，则不分面积，统一为：（过户价-增值税）*3%

3. 个人所得税：家庭满五唯一免征；若非满五唯一，需要考量走核定方式或核实方式。

4. 产权登记费：80元

5. 抵押登记费：80元

6. 贴花5元

7. 增值税及附加税：增值税*12

以上就是营改增后二手房税费怎么计算。一般来说，走核定方式计算个人所得税会较为优惠。希望可以帮助大家。