深圳城市更新《暂行措施》已内部审议到第30稿，虽尚未发布，但从媒体大肆曝光的18稿起，就创新提出了政府主导的“自上而下”的重点更新单元这一操作模式。十三五期间，全市试点开展10个左右重点更新单元。在制度设计上，《暂行措施》从重点更新单元的选取、实施路径、扶持政策等几个方面进行了明确。

一、重点城市更新单元的要求

针对区位重要、对城市发展带动作用强但基础设施严重缺乏、市场动力不足或达不到现有政策要求的片区。

二、重点城市更新单元的目标

完善城市功能结构、优先落实城市基础设施和公共服务设施，加快城市各级中心和重点区域发展，促进特区一体化。

三、重点更新单元选取条件

一是坚持规划先行，发挥规划的统筹作用。

将在《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区作为重点更新单元选取的基础。

二是为保障公共利益落实，重点更新单元拆除用地面积应达到一定规模。

建议拆除用地面积原特区内原则上不小于15 万平方米，原特区外原则上不小于 30 万平方米。按城市更新单元评价土地移交率 30%计算，15 万平方米的城市更新单元将提供约 4.5 万平方米的土地用于公共服务设施和公共基础设施建设， 30 万平方米的城市更新单元将提供约 9 万平方米的用地，基本可以满足规划目标实现。

三是拆除重建范围内合法用地的权属比例要求降低为 30%。

四、重点更新单元实施路径：

一是计划申报方面，由区政府开展现状调研等前期工作， 初步划定范围， 经我委统筹后上报市政府审批。

二是规划编制方面，由区政府组织编制重点更新单元规划，报市政府批准。

为保障公共利益落实，原则上重点更新单元整体实施，确需分期实施的，在首期落实独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业。

三是实施主体选择方面，考虑到重点更新单元以保障重点产业发展、重大公共利益和公共基础设施的落实为目标，相对于一般城市更新单元，改造难度大，建议由区府组织公开选择有实力、有经验、有社会责任的实施主体。数量方面，建议只选取一家，不建议选择多家实施主体，以免因各方利益平衡问题影响项目推进。

五、重点更新单元范围内未完善征（转）地手续的建成区用地提出了按照合法用地比例的分档处置方案

六、扶持政策

依据重点更新单元项目的规模要求，对重点更新单元项目的扶持政策进行研判，或将扶持安居工程、增加公益的项目、片区（整村）统筹的项目、符合新型产业的项目等。

七、简化操作程序

重点城市更新单元操作流程立足在强区放权简化流程的基础上，或将结合重大项目的申报流程，制定专门针对重点单元更新的操作规程！

【点评】：

深圳城市更新发展几年，虽然取得了不错的成绩，但总体实施率还不够，碰到的问题也比较多。政府也一直在总结中寻找合适的模式路径，同时权衡发展、供需和人才的平衡关。从原来只制定游戏规则，到现在加大参与力度同时当运动员又当裁判员。

转自：深圳房地产信息网

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