经过1年多的洗礼，中山楼市价格目前已经处于高位运行状态。在这样的情况下，中山楼市中深圳客的身影逐渐减少，而原本被认为楼价因此将回调的中山楼价却依旧高烧不退。有业内人士发现，虽然深圳购房者减少，但中山本土购房者的入市步伐却在加快，加上出货量的减少，中山购房者在此前的观望中开始出手。同时，二手中介行业也指出，本地购房者的数量开始增加趋稳。以往被认为没有购买力的中山本土购房者正在被开发商所重视。

中介人员正在核对二手楼盘信息。南都记者吴进摄

一手楼盘营销回归本土化

中山楼价有没有跌？答案是没有。近期中山楼市中主城区及热门区域的成交价格依旧坚挺，选择走价不走量的开发商们依旧保持高价的出货策略。

与这一策略相应的，是客户群的变化。“深圳客的上访量估计只有2-3成，不排除之后可能会更低”，港口镇一楼盘的策划营销人近期向记者表示，而相反的是，本地购房者的比例却逐步提高，已经达到4成以上。“在这样的情况下，我们最近正在考虑如何针对本地购房者做一系列的营销活动”，他表示。

实际上这并非个盘情况。有开发商反映，此前楼盘营销活动更强调“渠道为王”，不少楼盘已经放弃了本地策略的营销方针，选择与深圳、东莞、广州等不同的二级甚至三级中介机构进行联动，只要带客上门成交才支出费用，同时在品牌宣传与本土营销输出中鲜见动作。部分极端者甚至漠视本地购房者的购房需要，包括销售人员在内都对本地购房者与外地购房者采取差别化的对待，销售人员的“冷漠脸”使得不少本地购房者败兴而归，甚至原本主打本地客源的本土中介代理商也纷纷转型。

但花无百日红。有业内人士表示，前期深圳购房者的疯狂扫货让开发商们尝到甜头，但深圳购房者受政策调控后的迅速退潮则让中山楼市一度重创———去年10月，中山新建商品房的价格一度回落，不少开发商选择低调推出特价单位来应对。同时，中山购房者也开始有所增加，而近期这一情况更加是有增无减。

目前，南都记者了解到，已经有开发商开始选择走本土化的销售策略。例如悦盈新城的价格虽然没有下调，但是依靠赠送公立学校学位及车位的做法，尤其是前者击中了不少本地购房者的“痛点”。

户籍改革顺应中山人购房需求

根据市公安机关的统计，中山市自去年12月9日启动户改新政入户申请受理工作以来，截至2月17日，全市公安机关共受理了16969人的市外迁入申请，其中合法稳定居住就业入户、直系亲属投靠和人才入户占比较大。

值得留意的是，申请入户的热门区域，像火炬开发区、西区、港口、东区、石岐等镇区，也正是中山房地产较发达的区域。入户与楼市热门区域的重叠，说明越来越多的购房者希望留在中山，成为中山的“自家人”。

近日，家家顺研究中心对中山最近半年的一手住宅购房者的常住地进行了调查，数据显示中山本地客的占比近6个月以来一直维持在3成以上，最近3个月更是有了上升的趋势，1月占比接近4成。该公司指出，经过2016年多项政策的调控，中山楼市走向稳定，而中山购房者中本地客的比例也在逐渐增加并趋稳。

该中介机构数据显示，目前选择置业中山的购房者，4成的目的是自住 投资，主要目的为自住的比例近3成，而中山实施的户籍制度政策改革正顺应了自住购房者的入户需求。

对于自住购房者，尤其是外地购房者而言，能否入户中山成为了其能否享受医疗、教育等多项福利政策的决定因素，而中山也在逐步放宽外来人口的入户条件。数据显示，2015年末，中山全市常住总人口为320 .96万人，5年后，中山还将再新增100万常住人口。

人口的增加将给这座城市的楼市带来大批的本地购买力，促使楼市稳步发展，提高小区入住率，减少空置率，同时也有助于中山二手楼市场的逐渐兴旺。家家顺研究中心数据显示，2016年中山的二手房成交量是2015年的2.2倍，一二手成交量之间的差距也在缩小。其预计，2017年大批新入户中山的人群将会形成楼市的新刚需群体，为这里带来健康稳定的房地产市场发展环境。

本地购房者观望时间较长

中山楼市在2014-2015年上半年处于低谷，不少楼盘价格跌至3000-4000元/平方米都无人问津，这让当时的业内对中山购房者有着这样的判断———购买力不足、无法接受高溢价项目、对房源挑剔。这种情况甚至让部分开发商选择逃离中山。“4000多元/平方米都卖不动，这都是亏本价了”，当时有开发商这样向记者表示。

不过，买家市场发生了变化，而中山购房者在深圳等地购房者大肆购房的洗礼下变得更加积极。“此前我认为1万元/平方米的价钱非常遥远，起码需要2- 3年的时间才能突破。但实际上主城区破万仅仅用了不足1年的时间，这真的让我无语了。”一直想买房的中山本地人李小姐表示，在这样的情况下她决定不再等待，见到合适的价格就买入。

中山人中存在能够接受高价盘的人群，但量的多少则难以确定。年前不少本地购房者依旧选择了观望，不少购房者的观望期或许长达半年以上，一开始看见深圳购房者大量购买时很难转变原来对中山楼价高企的思维，但现实是中山楼盘可供选择的已经减少，而价格却一路看涨，因此导致这些本土购房者不再等待选择出手。

“不过购买方面可能发生变化了，以前可以买120平方米的，就买100平方米，以前可以买100平方米，就只能购买80平方米”，她分析，以前按照50万-60万的总房价，普通本地购房者的心态是刚需型的，整体市场缺乏炒作空间，因此不少能接受高房价的中山购房者选择不出手：“中山人以前可能是3年内自己储钱成功才考虑慢慢买房，但现在已经没有这样的可能了。”

她指出，之所以楼盘一直价格坚挺，主要受到三方面的影响———首先，虽然深圳购房者减少了，但本地购房者、甚至是港澳、东北等地的购房者增加，支撑了目前的高楼价；其次，中山热门区域缺货，让开发商选择高价销售；而政府因为去库存的问题也着手控制土地、房屋的供应量，因此中山的楼价短期看还可能维持高位。

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