8月7日，2017博鳌房地产论坛在海南三亚陵水开幕。这是一场千名中国房地产行业、金融业精英智慧尖峰对撞的盛会。本届论坛主题为“跨越与去地产化浪潮”，高举“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜，思考改变中的房地产行业，共同凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。

自深铁成为万科第一大股东之后，这个本行“建地铁”的地方国企逐渐成为全国房产媒体关注的焦点。此次博鳌论坛也邀请到深圳地铁物业开发总部总经理张建华，关于上盖物业，关于万科，关于地铁建设，张建华都说了啥？

1、深铁土储建面430万平

价值2000亿为支撑地铁建设

深圳地铁集团是深圳国资委旗下的国有独资大型企业，是深圳市轨道交通建设和运营的主要力量。按张建华的话来讲，“深铁主要是建地铁，房地产是副业。”但为什么还是要涉足房地产？

据张建华介绍，未来十年是国家大力发展轨道交通的时期，300万人口以上的城市都要规划地铁线路。而深圳方面则计划到2020年底新开通运营11条线路，共计435公里，届时深圳轨道交通总里程可达1000公里。

张建华表示，由于建设地铁有庞大的资金需求，而政府很难快速大规模投资，同时，地铁运营亏损非常严重，所以，为了保持建设地铁资金链的完整和避免运营亏损，深圳开始学习香港地铁“上盖物业”，“建地铁就是建城市，一个地铁站上如果形成一个高密度的商业体或居住区，保证客流量，这样就较能发挥地铁的运营效果。”张建华直言，正是因为如此，深圳地铁才走上“房地产之路”。

在他看来，上盖物业的开发是基于土地资源的利用，深圳地铁的车辆段是开发上盖物业的主要地点，车辆段的占地面积约30万平，开发前，车辆段上基本是工业厂房，但经过结构转换，上盖开发后，100万平的土地资源得到有效的利用。这也正是国家发改委和轨道协会支持深铁开发“上盖物业”的原因。而据张建华介绍，深圳地铁市场化的运作，在国内也是领先的。

目前，深铁土地储备约建筑面积430万平，共计11个项目投入开发，7个项目已经出售，连续两年销售额破百亿。深圳高地价高房价使得土地溢价能力增强，由此计算，深铁大概有价值2000亿的土地，这为地铁建设后续发展提供了充足的资金支持。

2、深铁会否插手万科管理？

“不会，这个问题过时了！”

说起深铁，绕不开万科。 6月底举行的万科股东大会上，深铁拿下3个董事会席位，加上此前接盘恒大股份，坐稳了万科第一大股东的位置。股东大会上，一直面带微笑的深铁董事长林茂德表示，深铁将扮演基石股东的角色，不会干预和参与万科管理。

而面对一些记者对于“深铁会否插手万科管理”的提问，张建华也直言道：“不会。”他接着打趣的表示：“这个问题过时了！”

对于深铁为何入股万科，张建华表示一方面是响应国家倡导的国企改革，即国企参股社会资本，另一方面，万科作为世界500强企业，实力是被看好的，深铁入股万科也是通过参股的方式借壳上市，获得社会资本，从而支援地铁建设。

3、深圳地铁探索商业自持模式

预计未来十年年收入20亿

从张建华的话语中，可以非常明显的感受深铁到作为国企的独特风格和腔调。而作为创新之都深圳的国企，深铁也一直在谋求更市场化的运营和更先进的开发方式。

张建华明白，在寸土寸金的深圳土地资源的重要性。他表示：“深圳土地资源很少了，只有我们有400多万平的土地资源，这是了不得的事。”但是他同时也表示，地铁的开发是有周期的，受线路、地域、规模等的限制，开发周期约为2、30年。

而随着地铁建设周期的结束，上盖物业的开发就算结束了。所以深铁便在寻求一种可持续发展的路径。而他们找到的新方法便是把将近一半的开发面积，约150-200万平留给商业。“我们看好商业长期自持，如综合体、酒店、写字楼、商场等。”张建华认为，一方面，再过几十年物业还会升值，另一方面租金收入也是可观的。“预计未来10年，深铁通过自持物业每年可收入约20亿，这也能有效的补贴地铁开发和运营。”

据张建华介绍，深铁现在已经有项目在自持。其中包括深圳前海基金小镇CEO公馆。这个项目此前本来打算出售，但后来为了响应政府号召，改成产业园自持运营。“前海目前有4000多户金融公司，由于没有办公场所，所以不能落地。因此，我们希望这个项目可以为一些基金公司提供办公场所。”此外，深铁在前海的一个公寓项目也由出售改为长租，并且将以政府指导价进行出租。

4、深圳地铁对接临深计划没有泡汤！

2-3年后临深段或能开工

作为深圳人最关心的“地铁何时通莞惠”的问题，小婉特意向张建华打听了一番。他也十分耿直的表示：“本来就有对接计划，在规划中深圳地铁都已经修到临深了，但是，由于地域问题和投资问题，深圳地铁目前不能跨境建设。”

但张建华同时说明，“对接计划没有泡汤，现在需要省政府和两地政府进行协调”，而对于协调时间需要多久，他表示，在一期（深圳段）动工一半即2-3年后，二期（临深段）的建设大概就能协调好，开始建设了。