据克而瑞数据统计，今年上半年，大湾区土地市场供应2999万㎡，同比去年有所上涨；成交2437万㎡，同比2018年上半年下滑18%，为两年半年度最低成交量。虽然量跌，但价却涨，上半年湾区楼面价上涨至7169元/㎡，为近年最高价格。

  除此之外，许多房企也纷纷布局湾区，上半年就有多达20家房企，通过招挂拍、并购/合作方式等多种渠道进军湾区。住宅方面，2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后，整体有所下跌，综合半年总供应3145万㎡，成交3044万㎡，供求量均在3000万㎡水平。

  01

  湾 区 宏 观

  湾区发展逐渐进入正轨

  明确2020年需完成的16项建设目标

  粤港澳大湾区概念自2015年提出以来，湾区发展逐渐步入正轨，2018年粤港澳大湾区建设小组成立，2019年初大湾区发展纲要发布，年中100条行动计划出台，大湾区迎来快速发展阶段。

  2019年7月，广东省政府出台《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，明确了2020年需完成的16项建设目标，为大湾区合作发展指明了方向。

  02

  湾 区 土 地 市 场

  上半年湾区土地市场供求量跌价涨

  纯住宅用地占比不断缩减

  大湾区近两年经营性用地供求整体呈量跌价涨态势，2019年上半年土地供应2999万㎡，同比2018年上半年有所上涨，但成交量仅2437万㎡，同比2018年上半年下滑18%，为两年半年度最低成交量；但楼面价上涨至7169元/㎡，为近年最高价格。

  上半年土地供求仍集中在广佛肇

  东莞或将加快供地节奏

  具体到各市来看，供应方面，2019年上半年湾区土地供应主要集中在广佛肇都市圈，三市供应占湾区总供应量的59%，其中广州供应量最大，达915万㎡；佛山、肇庆虽同比去年同期供应量有大幅下滑，但是与其他城市相比，供应量仍处于较高位置；除佛山、肇庆、中山外，其他6市土地供应同比2018年上半年均有较大幅度上涨。

  上半年湾区新进房企20家

  房企多渠道拿地 旧改成重点

  2019年上半年销售流量金额TOP50房企中有25家房企布局大湾区，其中广州、佛山成为房企重点布局城市，共成交33宗土地，占比超50%。

  新进房企方面，2019年上半年除中山、珠海无新进房企外，其他7市均有房企新进，其中佛山9家、肇庆东莞各3家、惠州江门各2家、广深各1家；新进房企大多通过招拍挂进入，仅东亚新华、融信、福晟通过收并购/合作方式进入。

  除却招挂拍拿地外，房企还通过分食旧改蛋糕完成拿地，据不完全统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万㎡，其中佳兆业以512万㎡位列榜首。

  03

  湾 区 住 宅 市 场

  上半年湾区9市商品住宅供求双降

  广州房价同比大涨48%

  2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后，整体有所下跌，综合半年总供应3145万㎡，成交3044万㎡，供求量均在3000万㎡水平，环比2018年下半年大幅下跌接近27%和18%。

  从个城市上半年成交均价情况来看，除深圳及江门成交价格同比略有回落外，其他城市成交均价均有上涨，其中广州、中山网签成交均价同比大幅上涨达48%和51%。

  湾区城市中佛山库存量最大

  东莞去化周期最低

  深圳、广州、东莞、中山4大城市上半年库存量环比有所降低，其他城市中，江门、珠海、肇庆库存量均有所上涨，其中珠海在市场连续多个月供过于求的态势下，库存量增长幅度较大，同比去年增长达68%；目前湾区9市中，市场容量较高的佛山和惠州库存量在1000万㎡以上，目前佛山库存总量更超1500万㎡。

  总体而言，惠州、江门及肇庆进入18年后库存量及去化周期均有增加，预期未来仍将面对较大库存压力。

  04

  下 半 年 市 场 预 判

大湾区房地产市场半年报出炉

  政策方面，上半年湾区各市遵循中央调控主基调，因城施策，预期下半年各市调控政策持续以稳为主，部分土拍热度过高的城市或将加强土拍规则限制。

  聚焦大湾区楼市，2019年6月末湾区库存总量达6889万㎡，同比去年同期增加近800万㎡，大部分城市去化周期上升至12个月以上，预期2019年下半年湾区供应分化，整体面积将同比下降。

  成交方面，在整体调控政策不放松的情况下，下半年市场难有大幅上涨，预期全年湾区商品住宅成交面积稳定，部分外围城市住宅成交量预期同比下滑。

  目前，大湾区土地市场竞争激烈，房企布局方式趋向多元化，以此降低风险；准入门槛相对较低的热点城市外围区域，成为外来房企优选首进布点；湾区本土房企则加快其他城市布局，深化城市更新模式获得项目。