7月份的东莞，虽然楼市整体表现平淡，进入传统淡季；但土拍市场却是继续升级加温，一场场土拍“争夺战”拉开了下半年东莞楼市的序幕。

　　其中，在7月份的第二周内连续出让6宗地块，揽金近50亿元，平均下来每宗地块10家房企竞争，其中最为亮眼的就是来自佛山的美的置业、来自深圳的华侨城，以及东莞本地集团“莞民投”。

　　商住地供需回升

　　笔者统计数据了解到，今年上半年全市公开出让土地占地413.05万平方米，合计建面1114.24万平方米，同比去年有较大幅回升。其中共计7宗商住地供应和出让，合计占地31.17万平方米，建面102.3万平方米，最终楼面地价为10188元/平方米，同比去年（成交9宗商住地）下滑13.09%，且出让地区多为地价洼地。

　　并且，上半年第一季度再次出现“断供”，直到4月份相关部门公布2019年供地计划，陆续有商住地供应，迎来了今年土拍热潮的开篇。其中，4月份成交1宗商住地，占地约2.55万平方米，建面约8.94万平方米占地面积；而5月为商住地出让爆发期，共有6宗商住地成交，占地约28.61万平方米，建面约93.36万平方米。

　　分析认为，整观上半年土拍市场，平均每宗商住地成交地面为4.45万平方米，可见中型地块仍为政府推地主流。并且上半年工业用地始终作为主导，供需量均超300万平方米，占比高达78%；这也反映了相关部门持续加大工业用地供应，加快产业进一步优化升级，优化产业结构，吸引高新企业进驻，共同推进城市更新。

　　商住地方面，今年上半年放量明显，供需均达约31万平方米，较去年供需量有一定增长，但占比处于8%，商住用地比例有一定下降，主要是政府加快产业优化升级，提高工业用地比例。同时，2019年上半年，政府在土地类型供需更多元化，有助于进一步城市更新与产业升级优化。

　　7月份多宗商住地成交

　　东莞土地市场如近期天气般热浪扑面，在本月，石碣、桥头、虎门（2宗）、寮步、东坑等镇街共6宗商住用地组团来袭，合计总占地面积16万平方米；并且在桥头商住地的拍卖过程中首现以“终次报价”方式成功交易的情况。

　　7月8日，东莞成功出让2宗分别位于石碣镇和桥头镇的地块，石碣镇地块被美的置业以12.83亿元拿下，楼面价1.2万元/平方米，作为美的置业在东莞竞得的首宗土地，石碣镇地块溢价率达28.5%；美的置业的首次入莞拿地，也让石碣楼市瞬间步入主城行列。业内人士分析，今年以来中心城区购房者外溢，石碣楼市升温，因此该地块势必也为竞得者等待已久。

　　桥头镇地块则被东莞“莞民投”集团以4.86亿元+自持商业面积年限40年成功竞得，可售楼面价8123元/平方米。桥头镇石水口村该地块成为东莞首宗在“终次报价”环节成交的商住地。从区位来看，地块位置地处桥头镇中心城区西片区，片区规划强化城市服务功能，完善公共服务设施配套，在桥头镇2017-2020年近期规划中地块周边被列为重点建设行动地区，将片区打造成为集商务办公、品质住宅、休闲娱乐、体育文化为一体综合服务中心。

　　隔天的7月9日，2宗紧邻的虎门地块出让。依次被东实集团、华侨城拿下，前者以“7.64亿元+配建7%商品住房”的出价捧得靓地，折合楼面地价将近2万元/平方米；后者则以“7.06亿元+无偿配建10%建筑面积”摘得，溢价率高达42.86%，实际楼面价2万元/平方米，已接近虎门周边部分新房售价。

　　华侨城拿下虎门地块前后不到24小时，7月10日再次出手竞下东莞寮步地块，比上一宗多经历了将近20轮报价，成功击退十多家竞争房企，以8.90亿元+无偿配建22%拿下，预估可售楼面价1.8万元/平方米。

　　作为7月东莞首批出让地块的收尾之作，位于东莞东坑镇编号2019WG023地块，在7月12日经历了7家房企、23轮报价后，最终由保利以4.79亿元成功竞得，预估可售楼面价0.9万元/平方米，溢价率29.75%。对比目前东坑在售新房项目均价1.5万元至1.8万元/平方米而言，还有一定的盈利空间。

　　品牌房企主导地位上升

　　资本月的土拍市场竞得者中，美的置业首进东莞备受市场关注。但事业上，作为大湾区的城市之一，东莞土地自然炙手可热，不少新面孔也在上半年抢滩登陆；除了本月份的美的置业外，还包括首创置业、深圳鹏瑞、招商地产、龙湖地产、金融街等。

　　从东莞土地拍卖“拼手速”到“拼运气”，可见众多开发商对东莞土地市场的觊觎有多么强烈。品牌房企的进入，在为东莞房地产提升整体品质的同时，也势必带来新一轮房价的变革。

　　监测统计：东莞2019年下半年品牌开发商潜在供应量占全市总供应量的51%，同比去年同期上升3%，市场回归品牌时代。

　　从各开发商住宅潜在供应量来看，2019年下半年潜在供应量最多的依旧为万科及碧桂园，预估潜在供应面积分别为45万平方米和35万平方米。而潜在供应量排名前列的均为外来品牌开发商，金地、华润、卓越等全国一线品牌房企也将陆续发力，东莞楼市“品牌之争”将愈演愈烈。

　　临深片区为房企布局重点

　　笔者同时了解到，今年下半年全市预计住宅供应约292万平方米，环比增长24%，同比下降12%，并创2011年以来同期新低。若剔除商业性质公寓，下半年住宅潜在新增供应约263万，环比增长32%，同比下跌4%。从整体上看，东莞楼市新房供应持续紧张，预计供不应求的矛盾加剧。

　　从各片区潜在供应量来看，水乡片区因规划利好，区域开发潜力大，吸引众多开发商进驻，下半年推货量预计达到48.08万平方米；中心城区长期处于供不应求的状态，片区内购买力充足，开发商推货积极性强，预计下半年推货量达52.3万平方米；东南临深片区仍为房企布局重点，预计推货量达58.81万平方米；东部片区预计推货量相较上半年明显上升，达51.15万平方米。