一、上半年26城二手房成交量同比增长10.4%

  2019年6月，易居研究院监测的26个城市二手房成交约14.2万套，环比下降10.6%，同比增长5.0%。成交量环比降幅较5月扩大7.1个百分点，由此可见，6月二手房市场进一步降温。2019年2季度，26城二手房成交量为46.7万套，同比增长11.6%。2季度二手房成交量处于历史较高水平，创下了2016年4季度市场降温后成交量的新高。

  7月30日，中央政治局召开会议再次重申“房住不炒”，在经济承压下，不将房地产作为短期刺激经济的手段。鉴于“小阳春”后部分热门城市调控频频，下半年房地产调控政策不放松，预计市场预期大概率持续走低，3季度26城二手房成交量将有所下降。

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  从半年度数据来看，2019年上半年，在房贷利率下调、放开落户、市场预期改善等刺激下，26城二手房累计成交79.2万套，同比增长10.4%。从历史数据来看，在市场降温后，2017年至2019年上半年，二手房成交量处于盘整状态。从历史水平来看，盘整期成交的绝对量不低，无政策利好的前提下，后续二手房成交量增长空间极其有限。

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  二、上半年二手房一线和东部反弹，二三线和中西部降温

  按城市级别来看，2019年6月，易居研究院监测的4个一线城市二手房成交量环比下降8.8%，同比下降2.0%；12个二线城市二手房成交量环比下降10.9%，同比增长13.5%；10个三线城市二手房成交量环比下降13.2%，同比下降2.3%。从历史数据来看，2019年上半年，一线城市二手房成交量同比增长，其中，上海迎来了最为强势的“小阳春”。上半年，12个二线城市和10个三线城市二手房市场仍处于降温态势。

  按地区来看，2019年6月，易居研究院监测的16个东部城市二手房成交量环比下降11.0%，同比增长9.0%；6个中部城市二手房成交量环比下降4.9%，同比下降6.2%；4个西部城市二手房成交量环比下降16.3%，同比下降16.9%。从历史数据来看，2019年上半年，二手房成交量明显增长的城市主要集中在东部地区，这与东部城市降温最早有关。而中部及西部地区除个别城市外，总体来看市场处于下行通道。

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  三、上半年厦门成交同比增速最快，金华最慢

  2019 年上半年，二手房成交套数同比2018年上半年增长的城市有9个，超六成的城市二手房成交量同比下降，仅少数城市二手房市场强于去年同期。市场分化较为明显，其中增速前3名的城市分别为厦门、苏州和上海，同比增速分别为241.5%、 51.4%和50.0%。增速排在后3位的城市分别为金华、常熟和南昌，同比增速分别为-42.2%、-33.1%和-25.8%。

  观察数据可知，上半年二手房成交量同比增长的城市除去苏州和武汉，其他均为2018年上

  半年二手房市场已降温，而南昌、常熟、金华均属于市场降温较晚的城市。

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  四、预计下半年26城二手房价格指数同比涨幅回落

  国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的20个典型城市（除苏州、常熟、佛山、东莞、宝鸡和江门以外），对这20个城市的价格指数取算数平均值后算出20城二手房价格指数，与26城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了下行走势，其走势是滞后于成交量曲线的。自2018年9月至2019年2月，二手房价格和成交曲线均处于低位盘整态势。2019年3月-6月，二手房成交量曲线呈现上行趋势，而价格曲线反之下行，可见2季度二手房市场“以价换量”。考虑到3季度26城二手房成交量大概率下降，预计二手房价格指数同比涨幅进一步回落。 

  数据来源：各地官方房地产信息网、国家统计局、易居研究院

  备注：房价指数为20城算术平均，不包括苏州、常熟、佛山、东莞、宝鸡、江门

  附注

  26个城市分别为：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

  12个二线城市：苏州、南京、青岛、杭州、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、厦门、大连、合肥、南宁。