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第一个新闻：

11月21和22日，深圳将再次出让7个地块，分别位于龙华、光明、坪山和大鹏。坪山三块，光明两块，龙华和大鹏各一块。

深圳每次出让住宅地块就是新闻，而每次土拍结果，都能掀起房产圈的腥风血雨。

但这次，最大的新闻点不在地块出让，而是：

这七个地块中，有六个都被限价了！

这六个地块采用是双限双竞的挂牌方式，即“限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积”，与北京的限竞房极为类似。

也就是说，这次拍到地块的开发商，即使最快两年后开盘销售，售价也已经封死，就算到时深圳房价又攀新高，也别想获取任何溢价。

最高封顶价是多少?

龙华地块最高均价71400；

光明地块最高均价47250；

光明人才房最高售价27100；

坪山三地块的最高均价分别为38750、35700、30450。

只有大鹏地块未设限价，这不是给大鹏网开一面，而是变相告诉大家，大鹏区升值预期很低，没有设置上限的必要。

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被限定了销售价上限的开发商，开盘时间一定宜早不宜迟，越往后推越没有利润，以两年时间为限，我们估算一下政府给出的两年期住宅溢价空间是多少。

龙华地块在民治片区，新区大道以东，腾龙路以西，建设路以南。这个地块号称在民治，实际和地铁上塘站无缝接驳，可以视为是上塘地块。

上塘，是龙华仅次于红山的优质片区，目前二手房均价是6万8。

放大来看，片区二手房多在6万-7万之间，品质较高的中海锦城已经到了8万3。

上塘片区二手房均价6万8，新盘卖到7万多再正常不过了。

也就是说，71400已经是现在上塘新盘的正常售价甚至略低，政府卯定了这个价格，就是要求两年内不许涨，甚至还要略微回调，真的是生生硬按啊！

再来看大热的光明地块。

地块位于光明区新湖街道，周边最近的楼盘是清一色的宏发，宏发雍景城4万1，宏发美域4万3，宏发上域4万8。

对比宏发系列，这个地块离光明新区更近，区位更好，限价被定在47250，说明政府拿捏的很精准，和当下的二手房价格齐平，比新盘的正常售价略低。同样要求两年内不准涨，还要小幅回调。

坪山的三个地块也是同理，不再一一分析。

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毫无疑问，对当前深圳的投资热潮和上涨预期，深圳政府的态度很明确，用限价的方式告诉大家：深圳政府坚决抑制房价上涨。

政府当然也明白，限制个别新盘售价，无法左右大量二手房的价格上涨，反而给了投资客套利空间，比如即将开盘的深业中城，又引来无数投资客准备打新。

但是，这表明了政府的态度，坚决站在炒房客的对立面，绝对不会为推动房价上涨推波助澜，长期坚持下来，是有一定的心理影响力的。

那即将推出的这几个限竞地块，条件如此苛刻，开发商会有热情参予竞拍吗?

开发商热情会受影响，但还是会拍。

对于大开发商来说，拿到深圳的地块，不仅是为了赚钱，还有品牌效应。

每次深圳土拍，都会被全国各大媒体连篇累牍报导，对于成功拍下地块的开发商，等于做了一次免费的品牌宣传。

还有，虽然赚钱不多，但肯定不会赔钱，只要精算好地价和成本，售价是锁定的，无非是赚多赚少的问题。

如果在三四线城市，会不会赔钱就真不好说了。

限价锁定之后，这次土拍价格一定不会有惊喜，地王是绝不可能再现了。

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第二个消息：

深圳市政府日前召开的公共住房专题会议中指出：位于原特区内的公共住房项目毛坏房最高售价低于5万/平米，位于原特区外的公共住房售价普遍2-3万/平米，最高不超过4万/平米。

这里的公共住房，指的是安居房和人才房，都属于保障房体系。

同时公布了用地供应时间计划表，本月底至明年1月，深圳共出让34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套。

从本月开始到年底，将有三个批次的公共住房集中开工，建设筹集约2.6万套公共住房。

这两个事件，叠加在一起，都证明了政府坚决抑制房价过快上涨的态度。

这两个政策之后，深圳房价是否会受到影响，未来两年减弱甚至停止上涨呢?

问一个简单的问题大家就会有答案。

现在通过人才落户放松限购的这几个城市，房价会触底反弹，重回高峰吗?

大家肯定回答不会，城市基本面没有变，价格也涨到位了，怎么会因为一个小政策重新激发人们的投资热情，让楼市回春。

深圳也是同理，大家都看好都想占位的城市，又怎么会因为几个楼盘限价改变投资导向呢?润府的限价，阻止了大冲的房价快速上涨吗？深业中城的限价，会导致香蜜湖的二手房下跌吗?

当然不会，还反向印证了，越是拼命限制的越是高价值的，越是放开的越是低价值的。

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再说公共住房的供应，会给商品房市场带来什么影响，我们看一组数据。

2019年初，深圳住建局发布的2019年安居房建设计划提到，2019年，基本建成竣工不低于3.56万套公共住房。

需要注意，建成竣工多少套不等于分配多少套。

2019年，可分配的人才房3100套，安居房3700套，公租房18100套。

这说明在公共住房中，只有使用权没有产权的公租房占比最高，有产权的人才房加安居房占比偏低。年供应6800套，和深圳每年10万套左右的商品房销量比起来，占比很小；和深圳170万套商品房和200万套农民房存量比起来，更是杯水车薪。

再加上安居房和人才房的各类转让限制，导致它们升值空间有限，投资客不接受，刚需的接受度也很低。

所以，公共住房和商品房虽然都是住房，长的一模一样，但实际是两类产品，两个体系，就像公寓再多也影响不了商品房的升值，公共住房同样无法撼动商品房主导市场的大局。

深圳房价，长期向上，这个趋势基本是确定的。

但如果房价有快速上涨的迹象，政府也不会袖手旁观，近两天的两个新闻就是政府亮出的态度。