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提高门槛!深圳发布工业及配套用房转让新规

作者:新闻头条 更新时间:2020-01-22 09:04 来源:凤凰网

摘要:深圳印发了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》,于2月1日起正式实施。

1月21日,为进一步规范深圳工业楼宇转让,保障实体经济产业发展空间,深圳印发了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》,于2月1日起正式实施,上述购买通过注册公司的方式购买工业楼宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了针对性的规范。据深圳市规划和自然资源局测算,深圳全市适用该政策的现有合法工业物业建筑面积约1.8亿平方米。

新规提出,对于工业楼宇及配套宿舍受让人资格条件,在原有政策规定的“须为经依法注册登记的企业”基础上,进一步“抬高门槛”,购买一级工业区块线内工业楼宇的受让人应符合《深圳市工业区块线管理办法》的要求,须是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业,并有3年以上合法纳税记录(或投资方有合法纳税记录);工业配套宿舍的受让人须为在配套宿舍所在行政区内持有厂房(不少于1000平方米)或者研发用房(不少于300平方米)的企业。且该企业购买配套宿舍后,其持有的配套宿舍的总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。

以下为办法全文:

深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法 

第一条 为规范我市工业楼宇及配套用房转让,保障产业发 展空间,促进产业转型升级,根据相关法律、法规的规定,结合 本市实际,制定本办法。 第二条 本市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配 套用房的转让适用本办法。 第三条 本办法所称“工业楼宇”,是指在工业用地或者混 合用地上兴建的用于工业生产、研发用途的建筑物、构筑物及其 附着物。 

本办法所称“配套用房”包括:

(一)工业用地上为工业生产、研发提供配套服务的建筑物、 构筑物及其附着物; 

(二)混合用地的土地使用权出让合同中明确约定为工业生 产、研发提供配套服务的建筑物、构筑物及其附着物; 

(三)独立宗地且规划批准文件或者土地使用权出让合同明 确约定直接为工业区配套建设、供职工集体居住的成片宿舍区用 地(以下简称独立工业配套宿舍用地)上的建筑物、构筑物及其 附着物。 本办法所称“混合用地”,是指含有工业用地用途的混合用 地。 本办法所称“整体转让”,是指以宗地为单位整体转让,本办法第四条、第七条另有规定的除外。 

第四条 新供应的工业用地、独立工业配套宿舍用地或者混 合用地,在签订土地使用权出让合同时,应按照本市工业及其他 产业用地供应管理有关规定,对其工业楼宇及配套用房的转让进 行明确约定。本办法第五条、第六条另有规定的除外。 已供应用地的用地批准文件或者土地使用权出让合同对工 业楼宇及配套用房的转让有约定的,按照约定执行。其中,用地批准文件或者土地使用权出让合同约定土地为非商品性质的,地 上的工业楼宇及配套用房不得转让;仅约定为商品性质并且未对 转让条件作明确约定的,仅能以约定为商品性质的部分为单位整 体转让。 

已供应用地的用地批准文件或者土地使用权出让合同对工 业楼宇及配套用房的转让未约定或者约定不明确的,除以下情形 以及本办法第七条第一款规定情形外,仅能以未约定或者约定不 明确的部分为单位整体转让:

(一)在本办法实施前已分割转让并办理转移登记的,已分 割转让的部分可以按分割登记的基本单元进行再转让;未转让的 部分,仅能以该部分为单位整体转让; 

(二)土地使用权出让合同明确约定两个或者两个以上土地 使用权人各自享有的产权份额或者具体的工业楼宇及配套用房 的,土地使用权人可以其持有的部分为单位进行整体转让,其他土地使用权人在同等条件下享有优先购买权。 第五条 通过拆除重建类城市更新出让的工业用地或者混 合用地,项目实施主体可选择以下方式之一对其工业楼宇及配套 用房的转让进行明确约定:

(一)工业楼宇全部或者部分分割转让,所在宗地内配套用 房可分割转让的比例不受限制; (二)整体转让; 

(三)不得转让。 独立工业配套宿舍用地上建筑物、构筑物、附着物的转让应 按照以下规定进行明确约定:

(一)城市更新单元开发建设用地范围内的工业楼宇全部或 者部分分割转让的,可分割转让的比例不受限制; 

(二)城市更新单元开发建设用地范围内的所有工业楼宇不 得转让的,不得转让;

 (三)除前述两种情形外,可选择整体转让或者不得转让。 第六条 原农村集体经济组织继受单位取得的土地整备留 用土地、非农建设用地、征地返还用地按规定缴交地价后,其地 上的工业楼宇及配套用房可分割转让的比例不受限制。 第七条 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得 分割转让或者未明确可以分割转让的工业楼宇及配套用房,除法 律法规另有规定外,具有下列情形之一的可分割转让: 

(一)因企业破产清算必须分割转让的;

(二)因人民法院实施强制执行必须分割转让的; 

(三)法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府 批准的其他情形。 按照前款规定进行转移登记后的工业楼宇或者配套用房,按 照本办法规定不得转让的,转移登记后仍不得转让;按照本办法 规定仅能整体转让的,应以转移登记的全部为单位进行整体转 让。 第八条 按照本办法规定改变工业楼宇及配套用房的转让 限制条件的,应按照我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。 

第九条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。

其中,一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合本市工业区块 线管理规定的有关要求。 区政府(含新区管委会)产业部门(以下简称区产业部门) 可结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或 者准入产业目录,并在市产业用房供需服务平台向社会公布。 第十条 工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在 工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。 其中,持有厂房的,其建筑面积不得低于 1000 平方米;持有研 发用房的,其建筑面积不得低于 300 平方米。 符合上述条件的受让人购买工业配套宿舍后,其持有工业配 套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区 内持有工业楼宇建筑面积的 30%。受让人购买预售的工业楼宇,可凭该工业楼宇购买工业配套 宿舍,但在办理工业配套宿舍不动产权登记时,该工业楼宇应已 完成不动产权登记。 除工业配套宿舍以外的其他工业配套用房的受让人不适用 本办法有关受让人的限制规定。 第十一条 属于下列情形之一的,工业楼宇或者工业配套宿 舍的受让人不适用本办法第九条和第十条的规定: 

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得工业楼 宇或者工业配套宿舍所有权的; (二)因继承、受遗赠取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有 权的; 

(三)因共有分割由原共有权人取得工业楼宇或者工业配套 宿舍所有权的; 

(四)用于回迁安置的工业楼宇或者工业配套宿舍登记至回 迁户名下的; 

(五)政府及其指定部门或者人才住房专营机构购买工业楼 宇或者工业配套宿舍的; 

(六)2014 年 8 月 8 日前已转让(以不动产登记时间为准) 或者已预售(以预售合同备案时间为准)给企业以外的受让人, 且用地批准文件或者土地使用权出让合同未约定受让人资格条 件的工业配套宿舍(含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商 务公寓等)进行再转让的;

(七)2014 年 8 月 8 日前经房改部门批准被纳入房改范围 的工业配套宿舍(含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务 公寓等)进行转让的。 根据前款第一至第五项规定取得工业楼宇或者工业配套宿 舍的所有权后再转让的,次受让人应符合前款及本办法第九条、 第十条的规定。 

根据本条第一款第六项、第七项规定取得工业配套宿舍的所 有权后再转让的,次受让人不适用本办法第十条的规定。 

第十二条 本办法实施后出让工业用地、混合用地或者独立 工业配套宿舍用地的,应在土地使用权出让合同中明确约定宗地 内各建筑与设施的类型及其建筑面积、转让限制条件、受让人资 格条件等内容;属于城市更新用地的,还应明确宗地所属的城市 更新单元名称及其开发建设用地范围。 已签订土地使用权出让合同的工业用地、混合用地或者独立 工业配套宿舍用地,地上的工业楼宇及配套用房的转让限制条件 在本办法实施后发生改变的,应在土地使用权出让合同补充协议 中予以明确。 

第十三条 按照本办法规定仅能以宗地为单位整体转让的 工业楼宇及配套用房或者独立工业配套宿舍用地进行整体转让 的,自用地批准文件生效之日或者土地使用权出让合同签订之日 起不满 15 年进行整体转让的,政府及其指定部门在同等条件下 享有优先购买权。

第十四条 工业楼宇按照本办法规定转让的,受让人应持买 卖合同等材料向区产业部门申请资格条件审核。独立工业配套宿 舍用地进行整体转让的,受让人应按前述规定,向区产业部门申 请确认是否行使优先购买权。 转让的工业楼宇及配套用房或者独立工业配套宿舍用地属 于本办法第十三条规定情形的,区产业部门应在收到申请后 5 个 工作日内通知本辖区政府优先购买权的行使主体。优先购买权的 行使主体应当在收到通知之日起 5 个工作日内书面告知区产业 部门和交易当事人是否行使优先购买权,逾期未告知的,视为放 弃行使优先购买权。 

区产业部门应在收到申请之日起 15 个工作日内向受让人出 具书面审核意见,明确受让人是否符合本办法规定的资格条件、 政府及其指定部门是否行使优先购买权等内容,并同步将审核意 见抄送给房地产主管部门及不动产登记机构。 受让人通过资格条件审核后,应依法向房地产主管部门或者 其委托部门申请预售合同备案,或者向不动产登记机构申请办理 房地产转移登记。 第十五条 按照本办法规定转让的工业楼宇及配套用房,可 按照法律、法规、规章的规定进行预售。 第十六条 按照本办法规定可以分割转让的工业楼宇及配 套用房,可按栋、层、套(间)等不动产单元进行不动产登记。 套(间)依据经批准生效的建筑设计文件确定。 

按照本办法规定,宗地内工业楼宇及配套用房不得转让或者 仅能整体转让的,以栋为不动产单元进行不动产登记;如需抵押 的,应以不得转让或者整体转让的全部为单位进行抵押。 按照规定可分割转让的工业楼宇,在本办法实施后转让(不 含本办法实施前已经网签买卖合同的工业楼宇)的,自完成不动 产转移登记之日起 5 年内不得转让,5 年后按照有关规定执行。

 按照本条第一款、第二款规定办理不动产权登记的工业楼宇 及配套用房,其转让限制条件、受让人资格条件、所属城市更新 单元名称、是否为混合用地中的工业配套用房等内容,不动产登 记机构应在不动产登记簿以及不动产权证书中注记。 第十七条 本办法实施后出让的工业用地、混合用地或者独 立工业配套宿舍用地,用地单位应与区政府签订产业发展监管协 议,明确工业楼宇及配套用房的转让限制条件、受让人资格条件 等内容。 区政府应当制定产业发展监管协议的相关履约考核标准和 考核实施细则,并组织区相关职能部门对产业发展监管协议约定 的内容进行监管。 产业、规划土地监察等相关主管部门或者机构应各司其职, 对擅自改变工业楼宇及配套用房使用功能等违规行为依法予以 查处。 第十八条 同时符合以下条件的工业楼宇及工业配套宿舍, 其受让人不适用本办法第九条第二款、第十条关于企业具体资格 

 条件的规定,但须是经依法注册登记的企业: 

(一)在本办法实施前已核发用地批准文件或者签订土地使 用权出让合同的; 

(二)在本办法实施后第一次转移登记,或者登记至回迁户 名下的回迁安置工业楼宇及工业配套宿舍在本办法实施后第一 次转移登记的; 

(三)除城市更新用地、土地整备留用土地、非农建设用地 及征地返还用地上的工业楼宇及工业配套宿舍外,其他工业楼宇 及工业配套宿舍在本办法实施后没有通过签订土地使用权出让 合同补充协议的方式改变产权限制条件的。 本办法实施后转让的工业楼宇及配套用房不再收取增值收 益。本办法实施前已签订工业楼宇或者配套用房转让协议但未办 理转移登记的,不需缴纳增值收益。 第十九条 产业用地容积调整后新增的工业楼宇及配套用 房、政府筹集的创新型产业用房、按照《深圳市人民代表大会常 务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市 其他处理历史遗留违法用地违法建筑政策取得合法产权的工业 楼宇及配套用房的转让,法律、法规、规章或者市政府规范性文 件另有规定的,从其规定。 第二十条 本办法自 2020 年 2 月 1 日起施行,有效期 5 年。 《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3 号)、 《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》(深规土〔2014〕120 号)、《市规划国土委关于明确早期城市更新项目工业楼宇转让管 理政策适用情形的通知》(深规土〔2018〕575 号)同时废止。


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