来源：朱罗纪

这两天不少童鞋让我讲房地产税对房价的影响有多大，自己该怎么做。

首先我只知道房地产税对房价的影响是不利的，但如果你非要谈利空有多大，那是量化研究的范畴，我真不知道。我也注意到最近非常多的分析文章在试图弄明白房地产税对房价的影响到底有多大，但坦白讲，根据我的历史经验，这里面真正有时间价值的文章可能不过十一。

时代的一粒灰，落到个人头上就是一座山。房地产税是一个非常重要的“拐点性”事件，在微观上对我们每个人，在宏观上对整个国家，都会产生深远的影响。再怎么去关注，都不为过。

但我跟进了几天，整体上讲，我觉得大家对房地产税的心态，有些太悲观了。从心情上，我是非常能理解的，遇到没有接触过的事情，个人无法量化，便一般都倾向于最坏的理解。这个很正常，每一次都是如此。一个很重磅的政策出来，大家都以为这就是世界末日。

我说大家太悲观了，在于下面几点。

第一，在有关税收的政策上，历史给到我们很多启迪。

我印象中，2005年的营业税，当时对市场的冲击也是一样大，而且是全国性征收，转手就收5.5%。那个时候，我们普通的买家还都没有怎么经历过房地产政策的血洗，因此当时也是非常的恐慌，也有很多观点讲价格要崩了。那之后，市场在短期内经历了很明显的成交量下滑，但是之后，依然是继续上升。

我讲这个例子并非是说，历史会简单的重复。而是说，市场情绪会在某一些时刻被过分的放大。就像是政策前面有一个人拿着大喇叭一样，所有的声音都是高八度的淹没你。越是在这个时候，你越是应该冷静一些。

当然了，如果你让我讲国外的例子，我也可以说韩国的情况，我早几年就讲了，中国的房地产调控越来越像韩国，所以，了解多一些韩国的房地产会很有启发性。韩国的房地产税在文在寅政府达到了历史最高——6%（那可不是像我们重庆上海一样宽松），但可惜，首尔的房价还是涨。你问我为什么，我也一句话说不清楚。

第二，现在的信息做量化分析太粗糙了。

最近就这短短几日，关于房地产税的分析，可以说是汗牛充栋。但依我看，现在的信息太少，完全不足以支撑做量化分析，所以很多观点拉长一点时间看，都未必站得住脚。当初重庆、上海推出房地产税的时候，很多研究报告也认为会有效抑制当地的房价上涨，但是最后证明，全错。为什么，因为太早了。

现在的焦点问题只在于：房地产税在哪些城市试点、怎么征。至于对房价有什么影响，太远了。

沿着这个思路走，你就发现其实问题好复杂。我们能知道一个大概的判断，那就是：房地产税最大的原则一定是，房子多的多交税，房子少的少交税，没房子的不交税。

要点就在那个“房子多的多交税”上，问题来了，比如在深圳，房子多的人有多少，占比多少，然后是税率怎么累进。你要首先知道这个，才知道会有多少人扛不住卖房子。

但是，这个数据我们不掌握。

比如说深圳拥有3套房以上占比多少，10套以上占比多少，没有披露过，大家都只能依据自己经验去猜，有的人觉得很多有的人觉得又很少。如果拥有多套房的占比大，那么自然对市场的冲击大，因为他一定要卖掉一些房子，就会改变市场上供应端的力量。

但如果多套房的占比没那么大呢？肯定有那么几个或者一些房东，手里的房子多了，拿出来卖一些，那时候媒体可以抓住说：你们看，有人在抛售。但请注意，这是个微观行为，就像再好的市场也有人断供一样，说明不了什么。

第三，房地产税和土地财政的关系一言难尽。

现在关于房地产税和土地财政的关系，没有文章说明白，或者给的期待太不现实。

主流的观点是认为房地产税替代土地财政，但是现在随着研究对比的增加，大家应该都明白了，那不可能，房地产税现在无法替代土地出让金。全国1年土地出让金8-9万亿，房地产税就是全国铺开，能收个1/10就不错了。

那这问题就来了，如果替代不了。那地方政府该怎么去设计这个税制？我想他肯定也不打算替代了，因为那要意味着税率极高，而税率极高会引发市场崩盘（税收减少），也会引发抗 税，征管成本极高。

我想务实的行动只能是“两头吃”，就是土地财政也要，房地产税也要，两边取平衡。土地少卖一点或者地价便宜一点（多卖来建保障房），减少的部分由房地产税来补上。所以，它们不一定是个替代的关系，更可能是个互为补充的关系。

这个决定了房地产税的税率没有办法高，不是想不想的问题，是能不能的问题。

第四，房地产税和其它税种的关系也一言难尽。

房地产税要分广义和狭义看，狭义就是针对咱们小散们手里的房子收持有税，每年都交，广义是涉及到房地产开发转让这一个全链条过程中的税收。这个税收大概有10多个，包括开发环节的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税，以及交易环节的营业税、契税、印花税、个人所得税、土地增值税、以及经营性房地产的房产税等等。

这里就引出了一个税负的问题，孤立看房地产税，有的人希望狠一点，有的人希望轻一点，这些大都是根据个人的屁股决定的。但这个标准在哪儿呢？有没有呢？

从之前财政部门的表态看，是有标准的。简单说，如果狭义看，这个房地产税率可以搞得很高，像韩国一样都行。但是如果综合看呢，实际上在房地产开发和流转的环节，压在企业和居民身上的税负成本不低了。

房地产这个领域的税其实比较高了，只是结构性的问题，在流通环节很高，在持有环节低。所以，你在持有环节开征了房地产税，那这些流通环节的税就很是一个问题。要不要在开征的同时，其它的税种取消或者减低？总之，不适合变成简单的加税。

第五，5年期的试点给了很大的缓冲。

我们有试点，也有5年期，这个继续意味着，其实看市场可以不那么悲观。

有试点，中国有600多个城市，国家统计局每次统计房价的城市是70个，既然是选择试点城市，那就不会多，多了就不叫试点了，1/10多一点也差不多了。同时又有5年的时间来做，看5年之后做的怎么样，再决定全国怎么铺开。

这给了地方城市很大的自由权，这5年里，它可以不可以视情况调整？太狠了松一下，太轻了紧一下，我认为都是有可能的。

但更重要的是房地产企业，我们现在的上市房企，绝大部分的投资布局都是全国几十甚至上百个城市，选择了一些试点推行房地产税，对房企业绩的冲击，没有想象的大。现在房企的躺平，主要原因是市场不行了，并不是单单因为房地产税。这个要分清楚，房地产税带来的冲击，更多是情绪上的。5年的时间，企业有足够的时间、空间来调整自己的业务。

第六，冲击最大的不外两类人群。

最后我们来看，房地产税冲击最大的人群。有多大？

量化没法做，只能是列出两类，大家探讨。

房地产税对于有房人士或者是要买房的人而言，相当于什么？我觉得用一个最简单最简单的理解：月供增加了。比如在深圳一套房子课税值800万（你要考虑评估值），税率1%，那就是1年8万，对一个家庭而言，他会把它摊入每个月的成本支出里——6667元。然后再做下一步。第二步就是把它出租，租金可以覆盖或者摊平一部分（能征房地产税的房子基本都是非自住的房子）。

所以，用这个换算，结果就很简单。它冲击比较大的是两类人，一类是：房子非常多，某些房子适用的税率可能很高（月供变高），高到租金覆盖不了（租金回报率完全吞噬掉），高到他支付不起。那他会卖掉一些。第二类是：房子未必很多也不少，但主要是负债率非常高。这个情况下，每年又增加了一笔开支，他也扛不住。

但是，如果你的现金流制造能力很强，负债又低，这类人未必会大量抛售。为什么？因为如果未来的住房资源还是稀缺，价格还是会涨，他依然可以在出售房屋的时候，把贴补的房地产税赚回去。这个会不会出现，你说了不算我说了也不算，是要未来的市场来验证的。

这样来看，这两类人群到底有多大，并不是一个理论推演的过程。我们经历过了限购都知道的，市场有太多太多可以变通的操作了，多到有时候你自己都怀疑那个政策还有没有。比如，参考重庆的故事，你就知道房地产税怎么落地征管并不那么“理论化”的。因为重庆是主动申报制，有些房主一直不申报，到最后卖房子的时候才一次性结清房地产税，而且是由买家支付，又变成了转嫁。

所以，整体上看，我们肯定不能低估轻视房地产税的影响，但也没有必要说在这个时候就风声鹤唳，自己把自己吓死。最根本的观察点，还是那句话：看一个城市房子的稀缺性有没有变化。房地产税能不能改变这一点，我看不出来，房地产税率很高的首尔都不支持。

如果超特大城市一套住房的稀缺性不能改变，那么这个问题可能就转换成：房地产未来的升值预期变弱了，个人买房从黄金时代变成了白银时代，无外乎如此。所以，要我来强调，我还是坚持说了几百遍的“陈词”：像深圳这样的城市，出不出房地产税都不是最重要的，我更希望他能够果断、坚决、大魄力的增加住房，别把自己最后弄得像香港那样。（当然，这个废话我已经说的太多了，以后我不打算讲了）。

市场的走向是预测不出来的，只有当它发生了，你才知道它选择了什么方向。所以，现在觉得会造成暴跌什么的，都太早了。