2021年2月8日，在深圳楼市发展历史上，将会被记下浓重的一笔。这一天，深圳二手住宅价格指数在连续上涨了19个月后，在全国率先推出了二手房参考价，并且覆盖全市。

如今，深圳“2.8”新政推行已满一年，作为全国首个推行二手房参考价的城市，政策调控的周期及效果，具有较大的研究参考价值。二手房参考价对市场威力有多大？买卖双方的心理经历了哪些变化？何时抄底最划算？让我们通过真实的市场数据来解答。

一、供应端

1、挂牌量变化：挂牌量整体下滑约30%

与此前的“715”新政不同，“2.8新政”对挂牌量的影响是慢慢反映出来的。深圳作为政策调控频繁且全国首个推出二手房参考价的城市，在政策出台初期，可能很多人不太清楚二手房参考价的威力，且银行根据参考价放贷也需要时间下发相应的文件，市场挂牌量并未出现较大变化。

乐有家研究中心数据统计，2021年2月，深圳二手房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，所以春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。反观2020年的“715新政”对短期市场挂牌量影响更大，“715新政”的限购、限售加强，使部分人直接失去了买卖资格。

3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑，此后几个月维持稳定。经历几个月持续降温后，9月市场挂牌量进一步下滑，除着急置换或用钱的业主外，业主出售意愿不强。2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。

2、挂牌价变化：“2.8新政”后半年业主心态坚挺，挂牌价仍在上涨，半年后逐渐下调

据乐有家研究中心数据显示，“2.8新政”出台后半年内，业主心态坚挺，二手房挂牌价仍在上涨，9月开始，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。近期，受稳楼市积极信号影响，业主信心有所恢复。

从区域挂牌价变化来看，西部区域价格较为坚挺，如福田、南山、宝安。东部、北部区域挂牌价有所下跌，如光明、坪山、盐田等。

二、需求端

1、成交量变化1）年度成交量：2021年深圳二手住宅成交量下降57%

乐有家研究中心数据显示，从年度成交量来看，2021年深圳二手住宅成交量大幅下跌，由2020年的95273套，跌至40699套，同比下降57%。二手住宅成交量占比创15年新低。

2）月度成交量：经过短暂政策过渡期后，4月开始逐步下调，月均下滑超6成

乐有家研究中心数据显示，从月度成交量来看，2月受政策及春节假期影响，市场成交量大幅下滑，3月经过短暂的政策过渡期后，4月开始，市场正式步入调整期，月度成交量由年初的7000套，跌至月均2000套左右，9、10月份市场跌入低谷，仅成交1000多套。2021年4月-2022年1月，月均成交量相较于2021年年初，月均下滑超6成。

2、成交价变化

1) 二手住宅价格指数环比：5月开始，结束了22个月连续上涨的态势，此后持续为负

从二手住宅价格指数环比数据来看，二手房参考价出台后，深圳二手住宅价格环比涨幅收窄，2021年5月，价格指数环比跌至-0.1%，结束了22个月连续上涨的态势。

2)  热点小区成交价变化：“2.8新政”1年后，部分热点小区成交均价下跌接近30%

从部分热点小区成交价格来看，“2.8新政”后一个月内，成交均价下跌了10%-20%，“2.8新政”半年内，成交均价下跌了12%-23%，“2.8新政”1年后，成交均价下跌了20%-30%。部分小区相当于打了7折。

3)  接近参考价房源成交占比：逐渐提升，近半房源以接近参考价成交

据乐有家研究中心数据显示，从成交价与参考价的对比来看，二手房参考价出台后，接近参考价成交的房源占比提升，9月，接近参考价成交房源占比接近40%，10-11月，过半房源以接近参考价成交。随着市场上的笋盘不断被消化，且受近两个月政策积极信号影响，接近参考价成交房源占比有所减少。

4)  二手住宅成交议价率：议价空间逐步加大，3季度后达到10%左右

据乐有家研究中心数据显示，二手房参考价出台后，二手住宅成交议价率整体波动上涨，尤其是三季度后，随着政策调控的深化，业主对于价格也逐渐松动，议价空间上升，议价率达到10%左右。比如业主挂牌价500万，议价率10%，即让利了50万元，最终成交价为450万。

三、大咖观点：乐有家营销总裁孟凡振

“2.8新政”，短期对市场冲击较大，深圳市场由“卖方市场”转为“买方市场”，长期看，利于市场预期的稳定。2022年，政策、资金环境有所缓和，是买房、换房的机会。

2.8新政短期内对市场产生较大的冲击，造成交易量大幅下滑。刚需客也因为银行按参考价贷款的政策影响，导致首付门槛有所提高，打乱了原本的置业计划。购房者会需要更多的时间去准备资金，购买周期延长。参考价出台一定时间后，深圳楼市原本强势的“卖方市场”如今已经转为“买方市场”。有置换需求、紧急资金需求的卖家顺势而为出现了降价，这是以往深圳楼市里很罕见的。

从长期来看，对于房地产行业、房地产经纪行业都是有利的，利于市场预期的稳定、交易量价的稳定。2022年，政策、资金环境有所缓和，刚需释放，是买房、换房的机会。

结语

“2.8”新政已满一年，调控效果显著。市场量价均得到了较大的调整，市场预期逐渐恢复稳定，业主谈价空间也在提升。2022年，在政策、环境缓和背景下，是买房、换房的好机会，刚需及置换需求应把握住机会。