01.

今年施政纲领“稳”字当头

3月5日，全国两会如期在京召开。首日上午，李克强总理作政府工作报告。《报告》提出：

着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间。继续做好”六稳“”六保“工作。

宏观政策有空间有手段，要强化跨周期和逆周期调节，为经济平稳运行提供有力支撑。保持宏观政策连续性，增强有效性。

政策发力适当靠前，及时动用储备政策工具，确保经济平稳运行。”

整个报告中，提到最多的一个关键字就是“稳”：

稳定宏观经济大盘，继续做好“六稳”工作，确保经济平稳运行，加大稳健的货币政策实施力度，稳地价、稳房价、稳预期……

毫无疑问，今年国家施政纲领“稳”字当头。

02.

为什么国家强调“稳”？

强调“稳”，是因为“不稳”。

我国经济当前面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

而且，今年以来还面临着疫情防控难度进一步加大的压力。

以3月5日为例，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例329例。疫情呈现多点扩散的态势，确诊病例分布在12个省份。

其中，经济重镇深圳和上海疫情都比较严重，可能对今年的经济增长造成较大影响。

特别需要注意的是，今年全国经济发展的主要预期目标之一是国内生产总值增长5.5%左右。尽管去年经济增长达到8.1%，但是分季度来看，不难发现经济下行的压力非常大：

去年一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度则仅仅增长4.0%。

设定5.5%的经济目标略高于市场预期，反映党中央和国务院稳增长的决心和勇气。

要完成这一增长目标，难度不小，需要各地和各行各业做出积极的贡献。

这其中，房地产首当其冲。为什么这么说？

首先房地产是国民经济的支柱产业。2021年底，在中央经济工作会议后，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆再次重申“房地产是支柱产业”。

2020年房地产行业创造的GDP达到7.5万亿元，占GDP比重的7.3%，仅次于制造业、批发零售、金融业和农林牧渔，位居第五。

与之紧密相关的建筑业，创造的GDP接近7.3万亿，两者合计超过全部GDP比重的14.6%，是仅次于制造业的第二大行业。

不仅是建筑业，房地产行业还关联了家装、建材、家电等产业，全部从业人员保守估计在5000万人左右。

去年数据还没公布，但房地产业对经济贡献不低。这一点可从两个数据得到印证：2021年房地产销售面积18亿平方米，销售额18万亿元，创历史新高。

住建部部长王蒙徽去年底接受新华社采访时特别强调：

房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

但当前的形势是房地产下行非常严重。如高善文团队认为，当前中国经济下行压力主要来自于房地产产业链、基建乏力以及中小微企业经营困难三方面。其中，房地产行业链排在第一位。

从这张新房销售面积和销售额图可见，房地产呈现出现“断崖式”下行。

而且，今年前两个月房地产下行趋势仍在持续。根据贝壳研究院的统计，1-2月全国重点66城商品住宅成交面积为2907万平方米，同比下降39%。

部分城市爆出的房地产数据更是惨不忍睹。以深圳为例，2月份新房成交1954套，环比下降45%；二手房成交872套，环比下降44%。其中，二手房成交量创下2008年金融海啸以来最差纪录，首次跌破1000套！

03.

地方政府必须出手

要想稳住经济，房地产业必须改变目前的颓势。否则，房地产业大概率是负增长，成为中国经济不稳的“罪魁祸首”。

要想改变房地产业颓势，目前最需要的是各地方政府精准施策，及时调整过去两年出台的房地产打压政策。

这些打压政策，在一定程度上偏离了国家去年年初定下的“稳地价、稳房价、稳预期”精神，直接导致市场进入冰封期。

为什么归责到地方政府？

首先，国家层面实行房地产调控政策的信号已经非常清晰。

自去年10月份以来，中央政治局会议、中央经济工作会议等持续传新的房地产调控精神：

保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。

而且，今年以来地方政府尝试性地放松房地产调控政策并未像以往一样遭遇国家喊停。

据中指数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策。

其中，郑州作为首个省会城市率先出台“救市”政策，且其力度最大，值得关注。

3月1日，郑州发布《关于促进房地产良性循环和健康发展的通知》，以一套组合拳促进楼市回暖。在全部19条措施中，力度最大的就是取消此前用来打击楼市的“认房认贷”政策。新政策规定：

在郑州拥有一套住房但已经结清房贷的家庭，再次购房时首付比例可由60%降为30%，并执行首套房贷款利率。

如果说其他城市的救市政策还羞答答地以人才引进等名目作为掩护，郑州的政策却是旗帜鲜明地表明态度。

截至今日，郑州“救市”政策已经出台整整一周，并未引发国家层面插手。

这一典型个案说明，国家层面已默许地方政府因城施策，适度调整政策。当然，所有调整应该在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大方针下进行。

解铃仍需系铃人。

在上一轮打压地产的调控大浪中，地方政府是主要的政策制定者和实施者（全国性的调控政策主要有“三道红线”和“两道红线”）。

现在，也必须由地方政府重新审视正在执行的当地调控政策，并积极做出调整是否有必要。

当然，部分地方政府之所以踯躅不前也是有原因的。

原因之一：担心调整不当，导致房地产出现新一轮的失控而被问责。

这的确是一大隐忧，此前这一现象反复出现。但这个担忧完全可以通过小步调整政策和建立立体化的市场信息收集系统来解决。过去，我们的政策往往很粗放。出台政策后，没有及时收集市场反馈信息并马上做出调整，最终导致市场失控。

原因之二：不愿做出头鸟，继续等国家层面更清晰的信号。

目前出台政策调整的格局是：三四线城市跃跃欲试，二线城市屈指可数，一线城市按兵不动。

如果某个强二线城市甚至一线城市率先出台松绑政策，一定会引起舆论的高度关注。这对于地方政府来说，意味着非常巨大的压力。

最近传闻某一线城市鼓励银行增加房贷，某市调整二手房价格，但最终还是不了了之。也许仅仅只是谣言而已，也许是考量风险而暂时搁置。

打破僵局的可能是一季度经济数据。如果一季度经济数据比较难看，不排除地方政府加快政策的制定和出台。