楼市在回暖，这毋庸置疑。

但购房者们在犹豫，观望氛围浓厚，这也是事实。

一会疫情反复，一会经济暂停，一会股市跳水，换做是小编也只敢把钱攥在手上（PS：其实是因为小编没钱）。

但在日前，东莞低调发布了《东莞市住房建设“十四五”规划》（以下简称《规划》），里面透露了到2025年之前，东莞在土地、商品房、镇街片区等方面的建设动线。

换句话说，这将是东莞未来几年的建设指南。

在这份规划中，东莞楼市如何发展？

商品住房是否还有潜力？

新房价格走势如何？

购房者更应该关注哪些产品？

楼探精选了部分重点内容，也许能成为网友们的参考。

新房：供应侧仍有约3.69亿㎡缺口

在“十三五”规划期间，东莞市商品住房销售面积累计3335.55万㎡，年均销售规模667.11万㎡，基本与“十二五”期间平均水平670.55万㎡持平。

但如果从全市的居住结构来看，这个结果难言满意。

6亿平住房建面 仅3成为商品住房

根据《规划》，东莞全市住房总建筑面积6.17亿㎡，其中，农民住房建筑面积约3.72亿㎡，占全市住房总建筑面积的60%；商品住房建筑面积约1.84亿㎡，占全市住房总建筑面积的30%。

另外10%，则是工业园区宿舍及其他居住属性房屋建筑面积。

商品住宅 图源：摄图网

是的，你没看错，虽然东莞住房总建面很大，但商品住房占比仅有3成。

据东莞市第七次全国人口普查数据，东莞城镇化率已达92.15%（截至2020年11月1日）。

以东莞全市6亿㎡住房建面计算，对比相应的城镇化率，商品住房建面应达5.53亿㎡，当前仍有约3.69亿㎡的差距，须通过新建住房或旧房改造进行填补。

位于莞城的自建房 楼探摄

如此大的结构性的供需差异，说明商品住房供应仍有较大缺口，这也是新建商品住房价格居高不下的原因。

截至2020年底东莞市商品住房可售面积301.18万㎡，消化周期4.8个月，低于12-18个月的合理消化周期。

与之对应的是，新建商品住房售价24225元/㎡，同比涨幅20.34%。

新房少房价高，加大商品住房供应，是当务之急。

每年计划新增6万套商品住房供应

根据《规划》，“十四五”期间，东莞市供应城镇住房44万套，其中批准预售商品住房30万套，约占供应城镇住房总量的70%。

此外，《规划》提出积极盘活存量资源，进一步激活二手住房市场，通过降低交易成本、透明交易信息、健全交易制度，引导新增住房需求通过二手住房解决住房问题，稳步提高二手住房在住房交易市场中的比例。

这里划一下重点！“降低交易成本”，很可能意味着二手房税费方面在规划期内会有一定的松动。

一方面保证一手房供应中商品住房的比重，另一方面加速二手住房的流转效率，这是“十四五”规划期间东莞楼市的发展思路。

平均下来，从2021年-2025年，每年至少保证7万套新房开工，同时保证6万套新房预售。

对于购房者而言，无论是新房供应增加，还是二手交易成本减少，都利好于居住需求得到解决。

对于房企而言，商品住房市场仍有很大的潜力，但与以前相比，需要扎根本地深入挖掘。

土地：根据镇街新房库存“一镇一策”

新的问题也随之出现，新房建设的土地从哪里来？又如何安排供应？

每年可供应最多300公顷商住用地

当前东莞土地开发强度已逼近50%，新增建设用地规模有限，同时存量建设用地改造阻力较大，对于土地供应方式需要“精打细算”。

进入改造规划的天骄国际花园

《规划》提出，根据在编的国土空间总体规划和近年来住宅用地供应计划情况，东莞住宅用地每年计划可以供应规模在200-250公顷左右；加之利用部分往年已供应尚未开工住宅用地规模，预计可以开发建设住宅用地250-300公顷。

按照容积率3.0、100平方米/套测算，可以新增供应城镇住房37.5-45万套；加上存量住房盘活利用约5-10万套，预计可以合计供应约42.5-55万套。

商住用地供应需“精打细算”

一方面，《规划》要求控制好居住用地供应节奏，做好分批分次，实现居住用地供应稳定、均衡。

具体说来就是住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的镇街（园区）要加大住宅用地供应。

《规划》根据商品住房消化周期划分档次：

—— 对商品住房消化周期在36个月以上的，应停止供地；

—— 36-18个月的，要减少供地；

—— 12-6个月的，要增加供地；

—— 6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

根据中原地产研究院数据，截至4月底，东莞住宅消化周期已达21个月

由此看来，如南城、东城、松山湖、长安等热门镇街，未来会着重倾斜增加供地。

另一方面，《规划》要求稳步推进住宅用地“限房价、控地价、定品质、定配建”的新型土地出让方式。

具体的出让方式包括但不限于“限地价、竞（限）配建”、“限房价、竞地价”、“竞自持配套商业面积及年限”等。

同时《规划》鼓励在房价较高的热点区域试点建设“限地价、限房价、限销售对象”的共有产权住房项目。

实际上东莞已经在大朗、长安、虎门、塘厦、凤岗等镇街规划出让了相应土地，试点“三限房”建设，预计最快今年首批产品将入市。