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深圳名校片区价格跌1万元/㎡,更多业主按指导价挂牌

作者:乐有家研究中心 更新时间:2022-08-05 11:37 来源:乐有家研究中心

摘要:成交价纷纷下滑,跌幅在10%左右,相当于每平米降了1万元。业主的挂牌价也渐趋理性,逐渐下滑,越来越多业主报价靠近指导价。

近期深圳家长们进入了高度紧张期,前有高考中考陆续出成绩,后有幼儿园、小一、初一放榜录取名单。深圳学校及对应楼盘再度被推到了风暴眼中。

今年各大重点学校依旧表现不俗,深圳中学霸榜高考顶流,宝中、深高北的中考成绩亮眼,荔园、深高、南二外等持续优异……


以这些传统名校为中心,乐有家研究中心选取了深圳较有代表性的6大名校片区:

1、福田的百花片区(百花小学、深圳实验学校)

2、福田的香蜜湖片区(荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等)

3、罗湖的深中周边(深圳中学初中部)

4、南山的南二外周边(南山第二外国语小学、初中部)

5、宝安的宝中周边(宝安中学初中部)

6、龙华的深高北周边(深圳市高级中学北校区)


过去1年时间里,这六大名校片区的成交量、成交价及业主挂牌价都有了不少变化。

其中2022年上半年的二手成交量相较2021下半年出现微跌,但个别片区成交量涨幅超50%。成交价纷纷下滑,跌幅在10%左右,相当于每平米降了1万元。业主的挂牌价也渐趋理性,逐渐下滑,越来越多业主报价靠近指导价。

 

6大片区交易量半数大跌

豪宅+名校才是硬通货 

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从六大名校片区半年度的二手过户量来看,百花、深中、宝中成交明显下滑,而香蜜湖、南二外、深高北则有所上涨。宝中跌幅达到49%,而香蜜湖涨幅50%,市场表现差异极大。香蜜湖具有双重属性:老牌豪宅+名校集中,成为深圳楼市中的硬通货。

总数据来看,2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套,2022上半年为355套,市场仍在走低,跌幅3%。

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过去1年里,百花的成交高峰期出现在2021年12月,过户26套,但随后就下滑明显。宝中的高峰期是2021年7月,过户20套,但到了2022年6月交易量已经砍半。宝安中心及新安一带的楼市泡沫在过去1年半时间里已经被挤出许多。

深高北的成交高峰期在2021年7-8月,而2022年7月也出现了小高峰,恰好都是秋季入学高峰期,对当地学校周边楼市有一定促进作用。

香蜜湖交易量在2022年二季度出现明显大涨,片区内部分楼盘热卖,获得不少购房者青睐。同时2022年上半年改善需求入市步伐加快,对于香蜜湖这类豪宅片区而言也是大利好。

 

名校片区价格下跌1万元/㎡

业主下调报价

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2021年7月开始,深圳房价进入下跌区间,名校片区也不例外。

六大片区在过去1年里有所波动,但整体是逐渐下滑的。宝中、深中、百花和香蜜湖跌势都比较明显。香蜜湖有较大波动,但近期又回归下行。

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业主也有点扛不住了。除香蜜湖外,其他5大名校片区挂牌价都明显回落。

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具体数据来看,宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%,福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%,南二外跌幅8%。按片区此前价格来计算,单价跌幅都超过1万元/㎡。

挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花,跌幅15%起,业主让利较多。南二外、深高北、宝安中学片区的业主报价也有不同程度的下调。仅香蜜湖业主心态坚挺,挂牌价维持稳定。

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从业主挂牌价与指导价之间的偏差值(差距)变化来看,偏差值在10%以内的房源占比越来越大,从2021年7月的1.7%,逐渐增加至如今的4.7%。11-30%以内的房源占比也从4.1%增加至15.9%。明显可见,业主的报价越来越接近指导价,与指导价之间的差距逐渐缩小。

降价是目前市场的大趋势,走过一年多的楼市低谷,深圳众多片区的泡沫已经破灭、被挤出。即使是曾经无比坚挺的名校片区,也历经了一轮深度调整,理性报价、理性购房成为主流。

 


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