乐有家 > 房产资讯 > 新闻聚焦 > 正文

干货:刚需买家应该注意的几点方向

作者:今日焦点 更新时间:2022-09-27 09:04 来源:朱罗纪

摘要:刚需真正应该关注的是自身的需要,而非其它。

今天一个要买婚房的粉丝问我,有两个楼盘,一个是最近不断传出违约传闻的开发商楼盘,是新房(首套房想买个新房);另一个是地段学区比较好的二手房,但是价格贵。问我怎么选择为好?

我建议他选二手,他问我缘由,我说,如果是我,我可能会考虑低价格+成长性高的新盘地段,就算是最坏的情况它交不了房,我和开发商打官司也可以,我扛得住,因为我不住,它影响不到我的人生计划。但是你扛不住,你是首套刚需,如果有这样的风险会影响到你的小家庭。所以,价格、新旧都不那么重要,自己的需要最重要。

这是我想聊的刚需买房最需要重视的问题。我上一次写了《改善型买家最容易犯的错》,这次补上刚需的。因为我发现,刚需买房子,最常见的问题是:关注点是错的。他们经常问问题的时候,最常见的问题是:现在这个买房时机对不对?房价还会不会跌/是不是马上会涨?但是,实际上,我接收了那么多的咨询,总结出来的唯一一个特征:刚需真正应该关注的是自身的需要,而非其它。

但首先我们要讲明白“刚需”的概念,我其实蛮讨厌这个词的,之所以还用只是方便理解。但这个词所引发的歧义太多,经常会造成误解,所以我会加上引号。

在经济学概念里,不存在“刚性需求”这个说法,学术上只有“弹性需求”,通俗说的“刚需”,实质是在说,某一类商品的弹性需求低。在房地产里,说你是刚需,一般是指“你必须要买房子来住的那一类群体”,比如说婚房,可以说是最典型的一类。

但是我们会不止一次的发现,即便是在房地产市场里,大家每次谈到“刚需”,它的所指也可能不同。有时候它指的是首次置业者,但是“改善型置业者”有时候也会说自己是刚需,当他们这么说的时候,实际上侧重的是自住,而非投资。而且,在经常的讨论里,“刚需”还会被赋予道德化的色彩,比如你在炒房客炒高房价、抗 议开发商交楼瑕疵的时候,用到这个词会强调自己的“弱势”身份……

所以,严格说来,我认为“刚需”这个词,统统应该学香港的说法,替换为:“住家”(对应“炒家”)。这是一个能够最大限度避免产生歧义的办法。

其次,我们来说为什么刚需真正应该关注的是自身的需要——我不止一次的说过:投资(炒家)关注的是地段的价值,住家关注的是自身的需要。这恰恰是因为,这部分被刚需忽视了,或者没有得到应有的重视。

根据我多年以来市场咨询,大部分刚需在买房时真正面临的问题,根本不是什么预算、利率、地段、新旧等等问题,这些其实非常容易弄明白;也根本不是时机、涨跌这些问题,这些其实怎么搞也搞不明白。真正的问题,是搞不清楚自己的需求偏好是什么,不能进行有效的供需匹配。简单说:不是楼盘的问题,不是时机的问题,而是自己的问题。

这里去说购房的需求偏好,如果你设身处地去假扮你的咨询者去做一个同样的决定,你就会发现,需求原来是那么的复杂,每一个人、每一个家庭,他在买房时要解决的问题都像“世上不可能有两片相同的树叶”一样。每个人的需求侧重不同,

比如,同样是住家,同样都需要“四板斧”地段——交通、学校、商场、公园,但有的人会将学位排第一,有的人会将地铁排第一,有的人会第一重视公园,仅仅是这四个元素,就已经有24种组合了。而就不要讲这里面每一个细分项,还都有细微的差别。那如果我们再把产品元素加进来呢?楼盘的新旧、楼层、面积、实用率、车位比、梯户比、交房时间……

以上我们谈的还只是楼盘分析方面的,如果我再把每个人的实际情况加上呢?个人的预算这些就不谈了,购房资格、首付成数、积分分数……

可以说,这个组合排列,能有成千上万种……也就是说,其实这个市场需求,根本无法产生一个整齐划一的类型标准。面对这样的需求排列,你给出的方案也一定是,每一个人都有一个独一无二的方案。

所以,我最怕的是什么,就是那类问题:粉丝给出两个楼盘,问你应该选哪一个。这个时候我是最懵逼的,因为无从回答,你根本不知道对方的实际情况如何,他的需求侧重又是什么。

我不知道是一方面,这不可怕,因为不是我买房子,真正可怕的是,作为买家的他自己,也不知道自己的需求点到底是什么。

但这并不是玩笑话,而是我遇到过最多次,最终的折射都是这样。正如上面说的,我跟许多刚需交流的时候,发现他们考虑的非常多,多到令我这样一个局外人都深感压力。比如他们在讲完自己的实际情况之外,会关心:这个时机买房子会不会站岗、什么时候是好的时机、10年后这个房子能涨多少钱、家人之间有分歧该怎么办(注意,这是一个非常大的买房影响因素,每次遇到这个问题我会抓狂)……

一句话说完,他们想用仅有的预算,买到一个完美的房子,最好能够满足自己多方面、长期的需求,似乎想一套房子解决所有的家庭问题。我并不是在说刚需这样的想法不好,事实上这是我们所有人的想法,每个人当然都想这么做。

但实际上,不用我说大家也都清楚:天底下不存在这样的完美。

我往往在最后,给到我这些咨询者们的总结是以下几点:

1)不要抱着一套房可以解决一切家庭问题。我常常的推荐是,以解决问题的思维去买房,就是说,我现在的家庭面临什么问题,我要用这笔钱来主要解决什么问题,哪个(些)问题是我必须要通过这套房子解决的,哪些是可以向后推延的……大忌是:想着一套房子可以解决你所有的问题。人生是一个不断波动上升的过程,在什么时候就做什么事,买房子也是,首先做好当下是最重要的事,考虑的太远就和考虑的太短,是一样的毛病。凯恩斯说,长远看,我们都是要死的,说的很深,值得细思。

2)要买适合的房子,而不是最能涨价的房子。我经常看到太多的地产大V给到的建议,永远都是:这是一个未来可以赚500万、1000万的机会。我不敢这样讲,倒不是因为我不愿意做价格预测,而是因为住家买房,主要是要买适合,并不是要买涨价。我在很多年里都没有想明白这个道理,有关什么样的房子最能增值,这是一个纯投资的概念,需要的不仅仅是个人的财富,还需要个人的阅历丰富与认知精进,没有很长期的时间积累与学习,我认为是不现实,也是不必要的。不如划定自己的大原则,然后再寻找方向。

3)不要过于看重时机。说买房子不看时机,是不现实的,没有人想着在亢奋期进场去接盘。但是我为什么强调不要过于看重时机,尤其是针对刚需,我认为时机的重要性要比投资客更低(大方向的时机看对就很好了),最好是放弃对时机的考量。其中一个重要的原因在于,放弃对时机的估测,更有利于回到厘清需求的本质上去。每个人都很清楚问别人,最终还是要自己做判断,刚需就是问100次有关购房时机的问题,最终自己还是搞不明白,因为这个需要的知识量太大了。我认为最简单的做法,就是放弃。你会发现,当你排除的东西越多,问题就会变得越清晰,答案就会变得越简单。

4)要多去实地认真的看房子,所谓久病成医,看房的过程一方面是在于熟悉标的,另一方面,看房子的过程其实是在不断的、不断的梳理自身的需求点。每个人都是从小白过来的,不可能一开始就明确的知道自己想要什么,这个不怕,市场调研跑的多了,就会清楚自己的需求侧重点。所以,这一点需要刚需要有耐心,不要老想着掐点,这边拿着钱,那边就想赶紧买到好房子,要适当的学着抵御“饥饿营销,买到自己合适的房子,才最重要。

来源:朱罗纪


+1 点赞

上一篇:上周惠州新房网签961套,惠城连续3周居首

下一篇:什么是婚前买房、婚后买房,这两点有什么区别?

卖房 我要卖房或出租 APP 扫码下载APP
小程序 扫码进入小程序
淘房 淘房超人 关注 我关注的房源
对比

暂无可对比的房源

去找房 >
房源对比 最多一次对比四套房源 清空
免打扰 开通免电话打扰 工具 税/贷计算器 进度 查询交易进度 真伪 查询房源真伪 大学生租房免佣金 反腐 倡廉
提意见 意见反馈 顶部 回到顶部