重要会议后，住房领域的变革与趋势
作者：今日焦点
更新时间：2022-10-24 09:21
来源：李宇嘉地产笔记
摘要：本次会议以后，住房领域最大变革就是夯实“房住不炒”和推进供给侧改革。
长风破浪，继往开来，又一次站在历史交汇点上，听见时代奔腾的涛声浩荡！中国式现代化，有各国现代化的共同特征，更有基于国情的中国特色，体现兼容并包与道路自信。尊重人性，承认自私人性和功利主义，发挥自由市场市场的决定作用，这是各国现代化的普遍特则。但过分尊重自私的人性，导致了巨大的贫富差距、社会撕裂，所以要强调共同富裕。从住房领域看，过去20多年，过分强调了自由市场，尽管房地产热潮带来了空前的经济繁荣、人居改善，但不能不忽视巨大的贫富差距。我国基尼系数为0.4-0.5%，但资产方面的基尼系数达到0.7-0.8。本次会议以后，住房领域最大变革就是夯实“房住不炒”和推进供给侧改革。注意的是，无论租购并举还是住房保障，其共同富裕的指向都是机会均等，而非回到福利房时代。遵循的，仍旧是发挥市场经济的决定性作用，保障每个人的基本居住权，而非保障人人拥有产权住房，人人获得资产收益。一言以蔽之，每个人都要到市场打拼，以实现居者有其屋。20大报告提出，要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性。供给侧改革，这是要紧紧扭住的主线，本质上就是在“做减法”，但这会导致市场下行，需要加强需求侧管理，即扩大内需。一是，打通循环堵点，促进住房供给和住房需求匹配。当前，即便积极救市，但为何住房市场持续低迷？根本原因在于供需不匹配，资产属性越来越强，居住属性越来越差，导致高成本、高房价、配套差，甚至再正常不过的“交楼”都无法保障，住房供给与老百姓的实际需求脱节。从七普数据看，住房还有很大的需求空间。比如2020年有水冲式卫生厕所的家庭户占比为78.5%；比如，人均住房建面不足20平方米的家庭户占比，广东为34.3%、上海为27.3%、北京为23.9%；楼龄超过20年的家庭户占比，上海48%、北京40%、天津40%、辽宁38%、广东65%。因此，要抓住需求端的新变化，挖掘需求潜力，指导供给侧改革。有什么需求、需求有什么变化，供给端就跟着变。比如，3亿新市民需要体现的、低成本的、职住平衡的租赁住房，我们就要加大保租房供给；比如，城市打工人群，觉得房价高，那就增加低价的、中小户型的供应。二是，以高水平供给创造需求。除了需求牵引供给之外，供给也要创造需求。美好人居是美好生活的重要组成，也是每一个城镇居民和家庭不断升级的诉求。有了这样的供应，就会满足和创造新增需求。比如，租房能享受平等的教育权，公办教育、养老托育等服务能覆盖所有社区。这次会议报告提出“健全宏观经济治理体系”，相比十八大报告提出的“加强宏观调控目标和政策手段机制化建设”，以及十九大提出的“创新和完善宏观调控”，这次更加强调系统性、整体性、全局性。从房地产来说，不管是防风险（房企暴雷）、保稳定（比如“保交楼”），还是促改革（比如推进保租房供给侧改革），从过去的教训看，横向部门“本位主义”、“一亩三分地”思维很重，难以协调，垂直管理与地方部门之间的协调很难落实，导致政策部门化、碎片化、短期化。同时，政策之间效力抵消、冲突或负面效应叠加的现象时有发生，导致合成谬误，比如去年10月份，行业开始维稳，而财政部却发布推进房产税试点，对本已下行的预期产生重大冲击，不到半年后的2022年3月，财政部称“不具备房产税扩大试点条件”，显示政策协调和评估不够。未来，房地产调控最重要的变化，就是加强各部门间的协调配合、实现政策体系化，在政策总基调下，评估政策是否会形成“叠加效应”导致合成谬误；是否会产生抵消，导致政策效应不足；是否因相关部门配套政策不到位，导致政策打折扣或空转，当前保租房推进不及预期的根源就在此。与十八大、十九大相比，这次会议更强调收入分配制度改革与共同富裕目标紧密结合，首次提出“规范财富积累机制”。规范，是指按照既定标准、规范要求进行操作，使行为达到或超越规定标准。其中，有调节和限制，也有鼓励和引导的含义；既保护亿万民众创造财富、追求美好生活的积极性，也打消之前人们对“实现共同富裕”实践路径的担忧。共同富裕，不是简单的平均，要保护合理创富。只有这样，才能做大蛋糕，为共富创造物质条件。当然，要调节不规范的资产收入。比如二套及以上住房征收一定比例的房产税，短期套现的房产溢价收益增收所得税，调节公共属性住房（经适房等）上市的增值等。这些资产收益，并非完全为个人劳动投入所创造，更多是社会价值的体现。而且，房产税本身也是用于公共服务融资。这样，整个城市的公共服务价值才能实现最大化，反哺到具体的社区上，才能实现物业的保值增值。未来，房地产进入存量时代，在不缺房子的时代，只有可持续的资金来维护社区服务的运转，物业才能保值增值，否则将逐渐贬值。20大报告指出，“高质量发展是全面建设社会注意现代化国家的首要任务”，要“推动经济实现有效提升和量的合理增长”。相比5年前的十九大措辞“必须坚持质量第一、效益优先”，增加了“量的合理增长”。应对重大风险，内外部环境变化，没有一定量不行，高质量发展的前提是发展。房地产攸关全局，前期过快上涨后，后期在处理风险和推进“软着陆”，必须要以一定的量来对冲。中长期来看，房地产规模将渐进“下台阶”，现在是18万亿的规模，中短期将降至15万亿。长期看，基于城镇化、存量住房供给效率、国人对美好人居的诉求，“10万亿+”是可保持的。进入新时期，住房工作的顶层思路非常清晰，即“房住不炒”和“租购并举”。前者的统揽住房工作全局的准绳，后者是供给侧改革的抓手，二者结合，才能推进住房高质量发展。
本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
扫码下载APP
扫码进入小程序