2022年东莞的集中土拍已经落下帷幕，四批集中供地累计成交20宗，揽金372.18亿元，成交规模较去年跌幅50%，但今年热门片区地块明显增多，楼面价同比增幅达26%。

回顾2022年东莞四轮土拍：

第一轮：在疫情冲击、经济下行、楼市低迷等多重影响下，房企拿地谨慎，国央企托底，最终6宗撤牌，仅2宗成交。

第二轮：拿出了南城广发南地块、万江龙湾地块等多宗优质地块，政策力度加大，进一步增强房企拿地信心。最终8宗地块全部成交，2宗触顶。

第三轮：7宗地块全部成交，4宗底价、1宗小幅溢价、2宗触顶，共揽金约137亿元；其中南城稻花村地块最为热门，共吸引7家房企经37轮报价轮番竞拍；东城体育公园地块和松山湖地块则比预期要冷很多，均为底价成交。

第四轮：3宗地块均为底价成交，东莞交投、华润+滨海湾控股托底成交，本地民企广东恒亿集团坚持区域深耕，再夺东坑1宗商住地。

1、 3月13日，东莞首批集中土拍释放积极信号，取消了去年设置的新房限价，同时部分地块取消无偿配建安居房的要求，激发开发商拿地信心。

2、 5月14日，东莞发布“莞七条”，其中第一条便提到“稳定住宅用地供应”，为房企拿地以及后续的行政审批提供便利，同时缴纳不低于50%的土地出让金，利于减轻房企资金压力，促进土地市场交易。（回顾请点：新政！住建局：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（附上解读））。

在整体市场下行期下，房企拿地更趋谨慎，政府更是从土地端持续放松政策，从新房限价取消，到取消配建，降低土地缴纳金，以期刺激房企拿地信心。

随着土地市场的明显降温，今年政府加大了中心区域、优质地段的供地力度，以刺激房企拿地，从而保持供地节奏平稳有序。从区域分布来看，松山湖片区商住用地的成交宗数达9宗，为今年成交主力。从具体镇区来看，全市成交还是以郊区为主，但中心区（限购镇区）的商住用地明显增加，由去年的4宗增加到7宗，而水乡新城、东部产业园及临深三大片区降幅明显，由去年的13宗降低至今年的0宗。

▲备注：水乡新城、东部产业园及临深片区于首轮供地中撤牌终止出让。

综上，未来短期内，松山湖+城区+滨海片区的新房供应量会比较多。

在行业下行压力持续，市场信心及购买力缺失，房企销售去化艰难，叠加金融收紧，房企融资困难的环境下，大部分房企流动性危机愈演愈烈，其拿地积极性普遍较低。2022年东莞土拍除了华润、保利、万科等央国企及有国资背景的企业外，新世纪、珑远、中天、广东恒亿4家本地民营企业均有所斩获。

2022年，华润以2宗地块，合计74.5亿荣获东莞成交金额榜首；万科斥资59亿斩获东莞4宗商住地（含景天地产拿下3宗虎门地块，后股权转让给万科），拿地金额、成交建面均位列第二位，但拿地宗数位列首位；武汉城建以50亿元竞得长安商住地，实现首进东莞；保利以34.4亿元竞得万江/厚街/横沥的3宗地块，均为溢价成交，其中2宗触顶；本地民企新世纪表现活跃，斥资25.3亿斩获石碣/石龙的2宗地块。

▲备注：交椅湾地块、石龙&石碣地块为联合体竞得，上表分别计入华润、新世纪中

从拿地企业来看，2022年国央企仍为东莞土市拿地主力，占比55%，但东莞本地民企土拍参与度大幅提高，叠加优质民企——万科持续深耕东莞市场，民企拿地份额提高17个百分点，达45%，“并驾齐驱”趋势凸显。

▲备注：万科为混合制背景企业，上表归于优质民企

2022年的东莞土拍，底价成交仍较为普遍，除6宗地块终止出让，成交的20宗商住用地中，有14宗底价成交，占比达7成，而触顶地块有4宗，分别为南城广发南地块、南城稻花村地块、万江龙湾地块、厚街寮厦地块。

由于核心区域、优质板块的项目市场表现更具韧性，投资安全系数高，地块更受房企追捧，而上述触顶地块，利润空间均较充足，竞争激烈在预期之内。其中万江龙湾地块热度最高，受6家开发商竞拍，历经50轮触顶落下帷幕；广发南地块折合可售楼面价约25900元/㎡，超过万象府地块，成功刷新南城楼面价天花板，登临全市TOP4。

2022年东莞楼市进入新的调整期，循序渐进的“调控放松”方式成为主基调，进而促进房地产良性循环和健康发展。

回顾2022年，楼市新政频繁出炉，从“5.14”新政多维度放松，到“7.4”的解除28镇限购、首套贷款首付比例降至20%，再到“8.26-莞八条”，限购区首付下调（首套非普通住房的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%）；足以看出东莞楼市政策调控在持续放松，而这为未来土拍成功出让奠定了基础，也将为后续市场带来信心，在楼市地市共振下，利于形成良性循环健康发展。

综上，当前市场仍在“筑底”阶段，今年的土拍“寒意”或将进一步刺激东莞出台提振市场信心的政策。