来源：大胡子说房

1980年，中国第一个商品房在深圳诞生。

1998年，我们正式迎来了房改，告别福利分房，走向商品房市场。

满打满算，也走了25年了。

在这25年里，深圳房子从最早的5万元一套，到现在至少300万一套。

直接干到60倍的差价。

25年时间，我们出现了3次全民买房潮，从人人没房，到人均至少1.5套房。

几乎每一轮大手笔的救市，都带来轰轰烈烈的买房潮。

每一次救市周期，等于是一次给你发钱的机会，如果你抓住了，哪怕什么都不干，就买一套好房子，你也是躺赢了。

我之前看到一个网友的分享，说一个买家看中了深圳宝中的一套房子，挂牌价是1060万，结果人家房产证原价是78万。

这，简直就是巨大的暴击啊。

时间来到25年后，今年，我们似乎走在了第四次全民买房潮的前夕。

因为同样的大手笔救市，包括7月份到处传言说救市大招还会来，一切的一切好像和过去3次都非常像。

那这一次会有同样的效果吗？

这一次，大家还会真金白银拿钱出来买房吗？

今天想和大家聊聊这个话题。

1

我们国家之前出现了3次全民买房潮。

第1次自然是房改之后，那时候中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

在对改善生活条件的巨大需求下，房地产行业开始迅速爆发。

2001-2003年还处于一个小涨状态，平均每年涨幅3-6%，但那时候市场也出现了泡沫的声音，现在事后诸葛亮，撇一眼当时的言论，都觉得荒谬至极。

随后2004年开始，全国房价开始一路狂涨，到2008年每年涨幅高达15%左右（除了16年）。

从98年开始之后的买房潮，是由需求推动的。

2008年经济危机之后，经济下滑，收入减少，购买力自然下降，这时候房价遭遇下滑，个别城市下滑了30%。

随后就是4万亿横空出世，开启了大基建模式，以投资的方式拉动内需，当时提振经济才是目的，但大水漫灌之下，大量资金涌入房地产，自然拉升了房价。

而且当时的关键是：银行鼓励贷款买房，降低利率，很多人开始加杠杆上车，房子需求量又大增，房价又是一轮大涨。

而第3次，则是2015年。

房地产在2014年开始降温，为了给楼市升温，当时喊出了去库存的口号，三四线城市推动货币棚改化。

货币再次宽松，鼓励信贷资金入市，大量资金又流入房地产。

很多地方甚至出现了变相零首付，信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入场。

房价又是轰一下，再次上涨。

现在回过头来看，不管是刚需还是投资，在当时买房都是最正确的决定。

这第3次，是利用货币化棚改+政策刺激双重手段，把三四线城市的需求一下子迸发出来。

来，我总结一下这3次买房潮的主动力：

第一次：从0到1，需求大爆发

第二次：大量资金进入，鼓励贷款买房，加杠杆创造需求

第三次：货币棚改化，再次创造需求，配合低首付刺激入市

如果说3次买房潮的共同规律，那都有一个：

需求。

之所以2次大招能起到效果，是因为需求还在。

于是，很多看空学派也揪着这点，说以前是因为大家没房，还有买房的需求，但现在人均1.5套房了，都有房了，已经没需求了。

就好比你家已经有冰箱了，你还会因为降价再买一台吗？

乍一看确实有道理，但你再想想，你家冰箱能用多少年，顶多10年吧，可能就会因为味道大、耗电多或者功能升级而不再实用。

以前是单开门冰箱，现在产品升级，不仅有三开门冰箱，还有智能冰箱，多层分类储藏。

你不会想换？

不要简单用因为大家有了，所以大家就不再有需求这么粗暴的逻辑理解问题了。

需求会迭代，谁不想在有钱的时候，买点好东西来奖励自己啊。

这可是人性。

所以这一次，依然有需求。

只不过不是从0到1的需求，而是从1到优的升级。

对了，我整理了房地产历年重大事件，发现每次似乎都有政策的干预和刺激。

这也说明楼市实际上是个政策市，了解历年来的政策，比了解什么都有用。

2

大招又要来了，这一次还有用吗？

有没有用，取决于精不精准。

蛇打七寸就是这么个理。

昨晚不是又来了一波“谣言”吗，在说重点城市可能会认房不认贷，还有就是二套改善要降低首付比例。

当前一线城市如果不卖一买一，那首付比例就得去到7-8成。

还有就是认房又认贷，老家有一套房哪怕还清贷款，在一线城市的首付也得4-5成。

如果预言成真，这个政策是一定有效果的。

当前全国总量需求饱和，但依然有置换、优化的需求。

人人有房≠人人有大城市的房子。

你在大城市打工、成家、生娃，要想绑定医疗、孩子教育，依然还是得靠买一套房。

所以这类需求是没有枯竭的，而政策应该率先释放掉这一批人的需求。

其次，当前的瓶颈在于购房意愿和能力。

意愿问题，可以通过政策解决，方案一定有的，关键是代价能不能接受。

为什么很多人在呼吁7月抓紧时间出政策？

就因为政策调节是有窗口期的，不是政策一出，大家就会立马行动的。

因此，政策出台的速度一定要快于信心衰退的速度。

毕竟，日本的案例告诉我们，一旦趋势形成，信心可能就回不来了。

本月的20日，LPR在时隔9个月之后再低降低10个bp，实际上就是信心的开胃菜。

我认为LPR降息还有空间，另外我们翘首以盼的存量房打折也没有出现，这些都是政策空间。

至于购买的能力，那就是经济保增长，只有发展才能解决问题。

当前的投资和消费都不达预期，说白了就是高产不投资，中产也降低消费。

可以通过适当的放水增加通胀预期来刺激投资，而且还要让央企和地方共同参与进来，带动市场主体参与投资。

高产扩大投资，钱才能留出去，中产收入才能稳定，也自然能刺激需求的释放了。

最近市场好像对大招的出台都有一致的预感，但具体会怎么出，有没有效果，没人知道。

我和大家一样，也只能翘首以盼。

不敢说一定是七月，但至少在三季度，一定得看到新的招数了。

3

本来字数到这2000多了，怕大家看文字眼睛疼，想结束了。

但思来想去还是想给大家一些建议。

1、顺势而为比任何努力都重要。

选择比努力重要，你摆了一张梯子，拼命往上爬，结果却发现还是不到顶，于是你回头一看。

啊，我放错梯子了。

这就是选择。

我没什么大的建议给大家，普通人要做的就是顺势而为。

既然都知道楼市是政策市，跟着政策走就好了。

当前政策的效果之所以还没出来，一方面是政策有滞后性，一般政策出台后的6-12个月市场才会有反应。

这个时候，刚好处在政策前夕，市场低迷，买家拥有极高话语权的当下，我认为就是入手的机会。

市场都是从众的，当大家预期一致的时候，基本你入场也捞不到钱了。

只有先于别人做决定，才能真正赚到钱。

2、人生要用于加杠杆

杠杆这玩意儿，要辩证对待。

我们不可能和老一辈的想法一样，考虑全款买房。

因为你赚钱的速度永远跑不赢资产上涨的速度。

这时候杠杆是好事，它能帮你快速上车，并且用资产的价格来抵御通胀的速度。

当然了，都2023年了，加杠杆也要懂得再正确的地方加，合理加。

买房加杠杆，不是赔上后面30年收入，很少人真的能借贷30年的，因为通胀的存在，最难的也只有前10年而已。

负债本身也是抵御通胀的方式。

你看看谁真的还贷还够30年的？

3、买房已经不能赚钱，一定是买对房

现在大家真的不缺房了，谁还缺房子住啊。

可大部分人都想去大城市打拼，而大城市的人也有对好房子的需求和迭代。

更重要的是，房子还是银行的优质抵押品，具有强大的金融属性。

所以好房子的需求一直有，只不过买房赚钱越来越难而已。

任何行业，都会从盲目生长，到精细化成长。