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二手房怎么估价?

作者:乐有家百科 更新时间:2018-10-11 10:06 来源:乐有家

摘要:二手房的买卖过程中,常常会遇到房屋估价的问题。估太高不易于出售,后期降价也很麻烦。估价太低又会影响个人收益。那怎样才可以让自己的房屋出售效益最大呢。

二手房的买卖过程中,常常会遇到房屋估价的问题。估太高不易于出售,后期降价也很麻烦。估价太低又会影响个人收益。那怎样才可以让自己的房屋出售效益最大呢。小编为大家整理了一些列二手房怎么估价的要点。帮助大家合理估价。

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一、二手房估价要素

1、房龄

房屋的房龄是房屋评估的一个重要标准,房屋的新旧直接影响到房屋的价格。在对二手房进行销售时,一定要计算房屋的折旧费,年折旧一般为-2%,砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、户型

严重的户型设计问题也是二手房报价的减分项,存在形状不规范、功能区缺失或套型过大过小等情况,需要在原报价上减去5%—10%左右。

3、楼层

楼层的高低也是决定房屋价格的一个因素,一般处于中间楼层的房屋价格可能较高点。一楼和顶楼的房屋价格可能会偏低点,一般来说,2、6楼(-3%);7楼(-5%);3、4楼(+3%);1、5楼为基准价;若是楼顶(-5%),但是如果一楼带个小院子或者是顶楼带天台的话,那就另当别论了。另外,如果楼层无朝南外门窗则减5%。

4、装修

装修对于二手房报价的影响因房而异,其中如果小户型有五年内的装修,且保持良好,通常会提升10%的报价,而更多购买大户型的购房者则更倾向于选择毛坯房或统一精装的准新房。

5、区位因素

就住宅的区位而言,二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。

(1)气候条件:阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

(2)居民素质如何:它决定了购房者将与哪些人交往,能在何等程度上满足购房者的社交需要。

(3)街道与交通状况:如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等,在交通便利的地方价格可以增加个15%左右。

(4)基础设施与公益设施状况如何:如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮电局等。

(5)商业网点是否齐全:如购物是否便利。

(6)环境状况:如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。

(7)住宅布局是否合理:如楼与楼之间的距离是否宽阔,是否狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是,区域因素中,以人文环境最为重要。

6.、配套因素

配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络,学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否,直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力,同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似,配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言,在城市中心区域大多不存在配套问题。

7、供求关系

如果该类型房源在市场上挂牌较少,而需求量却很大,卖方就有较大的议价空间,在卖方市场的背景下议价可以提升5%—10%,如果房屋本身捆绑了部分稀缺资源,价格更是相应的水涨船高。

二、二手房估价之聘用专业估价机构

除了自己估计,现在市场上还有转么估价的机构,委托机构的流程如下:

1、委托估价机构

如果你想要对房屋进行估价,那么首先需要向专业机构提出估价申请,专业机构在接受该估价业务之后,双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构,该机构则会针对具体情况报出评估费用等。

2、制定评估计划

专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划,制定出适当的评估计划,包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然,在此之前,他们还会对房屋的相关资料进行研究调查,以便更好地执行计划。

3、实地进行评估

计划制定好了之后,专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置,开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。

4、撰写评估报告

评估完毕之后,专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理,并撰写评估报告,分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。

5、交付评估报告

报告撰写完毕之后,专业机构会将评估结果报告交给你,这时你就可以知道房屋的估价是多少了,不过千万别忘了支付评估费。

温馨提示:面对二手房估价,不论是自己估计还是委托机构,提前了解相关知识,对自己的房屋有一个全面的了解,在之后房屋出售环节也益处颇多噢。


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