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片区攻略|曾经的“深圳第一镇”——布吉

作者:乐有家研究中心 更新时间:2019-08-14 12:06 来源:乐有家

摘要:罗湖后花园,刚需,首套房

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一、布吉标签

罗湖后花园,刚需,首套房

二、布吉的地理位置

布吉片区位于深圳中部,东边以盐排高速为界,与横岗片区相连,南边毗邻腹心地带罗湖区,距市中心仅4公里,西边隔着清平高速与坂田片区相望,北边是沈海高速,接驳水官高速,靠近平湖片区。

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三、居住体验

布吉地处深圳中心,其主要街道有龙岗大道、布龙路、西环路以及吉华路,交通网络发达,且四面环山,气候宜人,非常适合居住。布吉在地理位置上具有天然的优势,靠近罗湖,距离深圳市中心4公里,距离香港新界8公里,作为深圳东部地区接驳功能齐全的交通枢纽——深圳东站火车站,也在布吉。

受益于罗湖区产业和居住人口的外溢,曾经的布吉街道得到快速发展,成为了当时的经济重镇,甚至被称为“深圳第一镇”,其经济总量、人口数量等多项指标,都可以与内地一个中等城市相媲美,历史十分辉煌。

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两条地铁线,五个地铁站

地铁3号线与地铁5号线在片区南边的布吉站相交,呈现一个“×”向四面延伸,其中5号线在布吉片区的地铁站点有:上水径、下水径以及长龙,3号线有木棉湾地铁站,所以布吉南边住户出行会比北边方便许多,在罗湖和福田上班的人也会优先选择住在这里。

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交通状况逐渐改善,自驾出行方便

说到布吉,有一点不得不提的就是“不急”,其实就是“堵”,但布吉交通状况真的有那么差吗?

2015年深圳启动所有二线关口交通改善工程,2016年11月布吉关改造工程完工,并启用“自动化潮汐车道”[1],关口的撤销使得布吉与罗湖融为一体,布吉交通通行状况也得到极大改善。另一方面,龙岗大道斜穿布吉片区南边,沈海高速、水官高速、盐排高速从各方向集中于布吉,组成了交通大动脉,使得自驾出行方便,不用绕远路就能上高速。

学校多,但优质公立教育资源不多

布吉片区内的中小学超过30家,其中最出名的春蕾小学和百合外国语学校都是私立学校,所以综合来看,这个片区是比较缺少优质公立教育资源的,不过最近这几年随着大型开发商的进驻,麓城外国语学校和贤义外国语学校等名校被不断引入,布吉的教育资源实力也得到了不小的提升,其中几所初中在2018年的排名如下:

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南湾学校,建于2009年8月,建校时间短,但学校发展非常快速,办学质量较高且一直在提升,规模现已排在龙岗区义务教育学校的前列,连续三年获得中考进步质量奖以及多个荣誉称号。南湾学校是一所区属九年一贯制公立学校,还被评为了龙岗区政府2009年十大民心工程之一,学校大门前面是宝西路,对面是康桥紫郡小区,旁边是丹翠欣苑小区,住这两个小区的孩子可以体会到家门口上学的方便哦!

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百合外国语学校,是一所全日制寄宿制初级民办中学,前身是深外龙岗分校,从2014年起,分校与深外正式分家,改名百合外国语。百外属于众所周知的“5+1”名校[2]之列,连续四年蝉联深圳市中考第一,没有户籍和区域限制,只要满足条件的六年级应届毕业生,均可申请考试,因此成为了超级热门的小升初必考学校。

补充一点,百外与享誉海内外的“中国女子十二乐坊”合作成立了“女子十二乐坊(深圳)音乐基地”, 而且已经成功登台深圳保利剧院、深圳音乐厅,并出访俄罗斯举办专场音乐会,学音乐的小朋友值得考虑。

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艺术氛围浓厚,商业配套完善

布吉有许多文化艺术氛围浓郁的场所,适合游玩、闲逛还有拍照,居民平时可以前往放松身心,例如:客家古村落之一的甘坑村[3],游客可以一边玩一边了解客家文化;油画生产和出口基地——大芬油画村,虽说里面的画师大多不是原创,但绘画的氛围却是大芬村的一道标志性风景;还有南中国最大的仿古集群式建筑群——深圳文博宫,同时也是国内单项面积最大的古玩珠宝艺术品交易中心,可以免费游玩哦!

8文博宫.jpg

布吉作为深圳发展较早的片区,生活氛围很浓厚,基本配套相对也比较完善,佳兆业广场&联美新天地广场与木棉湾地铁站A出口无缝接驳;位于大芬地铁站旁的沃尔玛商圈,虽然不大,但由于旁边小区多,人气也很高;最后,需要隆重介绍的华润万象汇,是目前龙岗最大的购物商圈,进驻了300+家餐饮品牌,拥有布吉首个电玩城和首个也是唯一的IMAX影院,一定要去打卡!

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两个公园,空气清新、优质

布吉片区几乎拥有全深圳最优质的空气质量,因为深圳大部分时间吹东南风,恰好梧桐山和深圳水库就在布吉的东南方,所以布吉总是能够享受从水库、山林吹来的清新空气。

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布吉片区内绿化程度算中等,有两个公园,分别是片区东边的石芽岭公园和靠近南边的德兴社区公园,前者被誉为是深圳的“第二座莲花山”,有登山步道,适合晨练也适合踏青;后者位于布吉粤宝路的西侧,地下是政府投资5个亿建成的全国首家地下污水处理厂;另外,求水山公园也离得挺近的,可以在节假日带上家人或者约上好友一起去爬山、游玩。

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一家三甲医院,一家二甲医院,多家社康中心

布吉在医疗配备这方面是较为齐全和成熟的,有三甲医院:深圳市第三人民医院,二甲医院:深圳市龙岗区第二人民医院,以及多家社康中心。

其中深圳第三人民医院是由深圳市政府创办的一所大型现代化“强专科,大综合”的市属三级甲等传染病专科医院,2018年位列广东省高水平医院,并正式获批国家感染性疾病(结核病)临床医学研究中心,这是深圳首个、广东省第三个国家临床医学研究中心,也是全国唯一的结核病国家临床医学研究中心。

四、说说布吉的房子

 布吉片区二手楼盘数量有200个左右,目前成交均价约4.1万,挂牌均价约4.4万。

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龙岗—布吉二手房价格走势图

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布吉片区楼盘成交热度

刚需:最低50万上车,大多生活配套齐全

布吉片区单价低的二手房是比较多的,基本上周边配套设施和交通都不错,就是楼龄相对较久,户型主要以1房、2房和小3房为主,预算300万左右的话,选择面很广,像龙珠花园、丽湖花园、大世纪水山缘以及百合星城,都是成交比较火爆的,这里以丽湖花园和大世纪水山缘作为代表详细介绍一下。

丽湖花园在6月的成交均价约3.2万,主力户型有:54平、60平、62平的2房,79平、81平的3房。小区竣工于1993年,总共有29栋,附近有购物中心、便利超市以及菜市场,能满足生活所需,1公里范围内有地铁站上水径,出行方便。综合来讲,这个小区单价低、户型和学位配套齐全,非常适合刚需过度,但就是旧了点。

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大世纪水山缘在6月的成交均价约3.7万,主力户型有:35平的1房,67平的2房,85平的3房。小区竣工于2004年,位于布吉求水山度假村旁,绿化覆盖率高达61%,是典型的园林式花园小区,且户型多样,有独特凸窗、私家花园、阳光小屋等特色设计,但是,距离最近的地铁站——木棉湾地铁站也有两公里,不适合地铁出行。

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改善:户型多样,能够满足不同的需求

布吉片区的改善户型主要是3房和4房,面积从70多平到100多平,可以根据自身情况以及预算选择适合自己的房子,而且可选择的小区也比较多,其中大部分小区周边有购物中心、便利超市以及地铁站,购物出行都很方便,还有一部分小区建成没几年,保养得好,环境优美,非常值得推荐。

茵悦之生花园三期,在6月的成交均价约4.9万,主力户型有:68平的2房,87平、107平的3房。小区竣工于2006年,北面是青翠山景和风景优美的三联水库,空气清新;拥有全部错层的特色户型,有些户型还赠送入户花园和阳台,非常划算;附近从幼儿园到初中的教育资源都很丰富,不用担心小孩上学的问题;靠近5号线上水径地铁站,出行方便,且5号线是比较舒适的。但是该小区也存在这样两个缺点,一是停车位比较紧张,二是靠近高铁。

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信义假日名城七期,又称信义荔山七号公馆,在6月的成交均价约5.1万,主力户型有:75平的2房,89平、115平的3房。小区竣工于2009年,东依荔山公园,南倚百顷围岭公园,西望蚊帐顶,远眺求水山,绿化率高,舒适度高。另外,小区毗邻地铁3号线、5号线以及布吉客运站,拥有完善的交通网络布局,出行方便。周边有多所学校,春蕾小学、和百合外国语学校都在附近,教育资源优质,不过,听说1栋的外墙附着力不强,对于要求比较严格的人来讲,这是一个需要注意的点。

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大社区:社区大,环境好,居住舒适

布吉片区既要满足超大社区又要满足舒适豪宅这两个条件的小区其实不多,金御半山的大社区比较新,户型通透,赠送高,环境也好,单价就比较高;莲花山庄楼龄较久,交通不怎么方便,但是有联排、独栋别墅;中海怡翠山庄和一半山这两个社区占地面积足够大,价格也比较划算。

中海怡翠山庄四期,在6月的成交均价约4.2万,主力户型有88平的复式4房,99平的4房以及194平的5房(别墅)。小区竣工于2002年,对面是万科物业的商业配套,餐饮娱乐较丰富,5号线上水径地铁站离小区不远,交通方便。小区占地规模很大,居住密度小,绿化高,还有人工溪谷等特色设施,生活在这里会非常舒适,但对不怎么记路的人来说,要是多转几圈,可能就找不到出入口了,容易迷路 。

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信义荔山御园C区,在6月的成交均价约7万,主力户型有143.08平的5房,179平的6房。小区竣工于2012年,毗邻罗湖,与上面介绍的信义假日名城七期一样,被四个公园环抱,算是高品质高绿化的豪宅花园式社区,住户大多数都是高薪技术人员,素质相当高。而且,信义假日名城小学、春蕾小学、百合外国语这些学校都在小区附近,上学非常方便。这么优秀的小区,要说有什么缺点,就是贵,单价不低,户型又大,总价自然就高。

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五、购房攻略

1、刚需楼盘,不高于400万

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2、改善型楼盘,400-700万

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3、大社区大户型,700万起步

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六、租房攻略

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龙岗—布吉租金均价走势图

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综合来看,在布吉片区购房的顾客有自住,也有投资,毕竟这里到福田、罗湖都挺近的,上班人士也是以罗湖和福田为主,再加上布吉的房租价比较容易让人接受,因此,许多人都会选择在这里租房,生活、出行、上班都不耽误。

单间整租在1900元/月至3700元/月之间,房源数量中等

如果是合租,布吉片区单间价格在1400元/月到2000元/月不等,如果是整租,那么价格就有所增长,根据不同的面积和不同的小区,从1900元/月到3700元/月不等。龙珠花园和佳兆业大都汇的房源都比较多,前者面积较小,价格较低,后者面积较大,价格较高。

2房整租在3000元/月至5500元/月,分为三个类型

布吉片区两房整租价格在3000元/月到5500元/月之间,国展苑和荣超花园属于房源多、保养得不那么好,但价格划算那一类;信义假日名城、茵悦之生属于小区环境好、面积大,但价格也比较贵的一类;还有一类小区,各方面都属中等,这类值得推荐的是木棉湾地铁口的两个小区:布吉中心花园和灏景明苑,租金约4000元/月到4500元/月,格局方正,厅出阳台,位置也好,走几分钟就到达木棉湾地铁口。

3房整租在3900元/月至6500元/月,依预算做选择

布吉片区3房整租价格在3900元/月至6500元/月之间,选择性还是比较多的,有刚需楼盘,也有改善楼盘,租金最低的是帝景峰和中兆花园,户型为68平到78平的3房,使用率尚可,且离大芬地铁口较近,步行到达时间在10分钟以内。 若预算较高,可以考虑信义假日名城、万科麓城这些楼盘,物业管理好,居住舒适。

七、未来规划

随着东进战略的推动,布吉中心区已经被龙岗区列为大中心,将打造成深圳核心区,提升中心服务职能,还会将深圳东站片区列为深圳市开发建设的重点片区,未来大有潜能。

1、交通:目前14号快线(沙田-岗厦北)已经动工,预计在2021年通车,能分担现在3号线的压力,同时也让龙岗到福田的距离变得更短。后期还会建设25号线(龙华-布吉),到时候,布吉将会成为深圳出行最便捷的地段;

2、文体中心:布吉文体中心预计2019年底开工,总投资不低于5.5亿元,将打造为地面18层,地下3层的大型文化设施综合体,有文化馆、图书馆、体育馆和书城,同时还配备电影院、剧场以及艺术家工作室,将极大填补目前布吉在文体配套的不足;

3、旧改:目前规划有京基木棉湾旧改,南门敦旧改,三联旧改林立。

本文内容由乐有家业务运营中心联合乐有家资深置业专家廖辉胜合作完成。

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免责声明:以上信息和数据更新于2019年8月14日,因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用。

[1]自动化潮汐车道设施以特种操控车作为移动平台,包含潮汐车道“拉链车”和特制水马组合体两部分。潮汐车道‘拉链车’作业速度为5公里-10公里/小时,可设置车道宽度并有序地实现水马变道作业,将来还可以考虑布设深盐二通道至盐坝高速节假日潮汐车道,缓解东部交通拥堵问题。水马组合体是由特殊截面形状的独立单元首尾铰接而成,水马单元是为潮汐车道设置专门研制的,具有抗冲击、耐老化、耐高低温,稳定性和环保性能好等特点。

[2]“5+1”学校:深圳中学,深圳高级中学,深圳实验学校,深圳外国语学校,百合外国语学校+华南师范大学附属中学。

[3]深圳原住民以客家人为主,深圳本地客家语中,“坑”是指小溪流、小水沟,客家人常把坑和沥连用,有“坑坑沥沥”一词,甘坑泉眼遍布,溪水甘甜,故称谓甘坑。

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