在珠海西北方位，与中山坦洲接壤处，将诞生一座珠中融合新城。

近日，中山发布中山南部新城招标文件，该新城位于G105国道西侧，东侧是珠海三溪科创小镇。

地理位置上的亲近，以及规划密集的交通路网，让两个区域“无缝”对接，新城诞生势在必得。

两区一路之隔

规划中山南站接驳珠海

具体来看，根据招标文件，中山南部新城北至西山路，西至沙坦南路、界狮北路，南至规划道路，东至坦洲、三乡与珠海的行政边界，面积约为16.7平方公里。

根据规划，中山南部新城将利用自然山水、历史人文等景观资源，从生态提升、TOD 开发、产业集聚、交通优化、服务提质等多方面构建站产城融合、功能复合、弹性开放的总体空间结构。

其中，中山南站将选址于中山坦洲镇永二片区。也就是说，坦洲镇永二片区将会是中山南部新城核心区。

根据此前的《中山市综合交通规划（修编）》，展示了中山南站与珠海的联通关系。

南珠城轨西线将由翠亨新区向西到达中山站，随后向南走，到达中山南站，跨入珠海市，汇入明珠站，最终抵达珠海站。

对于珠海而言，一方面，永二片区东侧紧邻G105国道及三溪科创小镇，基本是”一步“珠海，珠海居民可方便到此乘坐轨道交通。

另一方面，三溪科创小镇作为珠海主城最后一片可连片开发的区域，将与中山南部新城组合在一起，成为珠中连片发展区域，由此再造一个“后花园”，也是有实际支撑条件。

从航拍图可见，中山南站地块周边多为农地及未开发用地，无论是征收还是开发，难度都不大。

珠海人的“后花园”坦洲

近年来楼市量价齐跌

看向楼市，根据中山合富研究院的数据，2017年-2021年上半年坦洲楼市的新房备案均价，经历了过山车一般的变化。

2018年坦洲新房的备案均价为18247元/m²，较2017年上涨达3215元/m²。

而2019年-2020年又大幅下降，2020再度下降至14214元/m²。2021年上半年与2018年相比，降幅达13%。

网签成交方面，2020年坦洲新房住宅网签量共为4431套，而2019年达6231套。

由于2017年开始，中山网签受到限制，网签数据公布具有延迟性。此后两年，网签量都极低，2019年，网签数据恢复正常后，网签量才大幅上涨。

但这也难与2016年前相比，2016年前坦洲连续5年蝉联中山各镇网签套数第1名，2015年的网签量更是将近1.7万套。

而2017-2020年均网签量仅约3545套，由此可见，近年来坦洲楼市的成交表现确实已“不复当年勇”。

三溪科创小镇规划学校、办公、人才公寓等

未来或将助力坦洲补涨

而G105国道东侧的珠海三溪科创小镇，是香洲区重点打造项目，围绕5G+智能制造、光电产业、金融科技、总部经济四大战略性主导产业发力。这意味着，未来也将有大量的高素质人才聚集于此。

同时，三溪科创小镇的小学、幼儿园、主干道路等集中动工，还有人才公寓、邻里中心、香洲大道（G105国道）改造提升等一批重点项目在路上。

一图示之，公共配套密集。

教育配套方面，优先规划公办学校，共规划建设9所幼儿园、4所小学、4所中学，解决园区企业员工子女入读公办学校难题，同时满足人才对子女教育的需求，通过完善的公服配套设施吸引人才集聚。

交通方面，三溪科创小镇3年内计划建设和提升改造22条道路，畅联内部交通路网，打通珠中断头路，推进珠中协同发展。

通过强化与中山城市空间规划衔接、产业优势互补和基础设施联通，形成区域协同发展新优势，建设高端产业集聚区。

除了学校和道路正在加快建设以外，邻里中心、人才公寓、幼托机构等更多公共服务配套项目也将持续推进，建设4000套人才公寓，进一步解决人才落户的生产生活需求，将三溪打造成高层次人才聚集地。

结语

珠中又一新城融合发展，一方面，未来三溪科创小镇将成为珠海主城重要的发力点；另一方面，坦洲或会因此迎来补涨，两个区域的房价或许不会太过泾渭分明，互相之间的交通、产业、人员之间的交流会更紧密。

融城优秀发展案例诸如广佛交界处，从最初的交通先行，到如今产业互动、政务互认、人才交流，广佛融城取得不少成果，如今几乎不分佛山和广州，整个板块都协同带动。

中山南部新城与三溪科创小镇，在规划开发、地理位置、交通互通、产业发展方面，都有不错的基础优势。