房地产近两年已进入低谷时期，现阶段无论是买房还是换房，都是好时机，优势有以下几个：

1、全国各地迎来政策松绑期，释放购房名额，还有部分城市降个税、5改2等，购房成本降低，随着房价的微跌，上车门槛进一步降低。

2、5年期LPR迎来了历史新低，较上期下调了15个基点，为4.3%，2022年来第三次5年期LPR利率调整，相比于1月初下调了30个基点，现在买房省出一台豪车。

3、换房退税政策利好，乐有家研究中心测算700万以下普通住宅，可退回个税66667元，1200万房子，可退回个税171429元，2000万房子可退回285714元。

4、现阶段开发商为了出货纷纷打出史前最大优惠，甚至真的出现0首付，可谓内卷严重，极大利好购房者……

总而言之，如果想要换房改善置业的，现在是最好的时机。那换房时首先面对的是卖房，那么当把房子卖出后，卖家最关心的一点便是：我什么时候能收到钱？但实际上大多数卖家都不可能一次性收齐房款。当买家选择贷款买房，总房款会分成四笔款项：定金、首期款、按揭贷款、交房保证金，要完成全流程卖家才能全款入袋。

1、定金 

看完房买卖双方谈好房款达成买卖意向后，就需要签订房产交易合同。在合同里一般都会含有定金条款，此时买家需要支付一笔定金给卖家。定金金额为双方协商约定，一般不超过房屋总价的20%。 

为保证双方权益，该笔定金建议采取第三方资金监管的方式，在对所售房源查档、确认房屋产权人及产权可以进行买卖后，由第三方（中介机构）放款给卖家。 

2、首期款 

签完合同后买家需要办理房屋贷款，此时买家会根据政策规定先支付一笔首期款。这笔首期款会先由买家申请房贷的银行监管，待买卖双方完成过户，银行拿到买家的新房产证复印件后，首期款会由银行打入卖家指定的银行账户中。 

3、按揭尾款 

银行收到买方抵押的新房产证原件后，正常情况下2-3个工作日会发放买家按揭尾款，银行将直接把按揭尾款转入卖家银行账户。 

4、保证金 

所谓保证金，是中介机构留下一部分尾款来确保买家的权利，也是为了避免双方发生纠纷。保证金多有物业交割保证金、户口迁出保证金、学区名额保证金等，目前多数买家会选择留下的是物业交割保证金，核实物业管理费、停车费、水电费、煤气费等费用有否拖欠。当双方办理完交房手续，确认物业交割方面没有异议后，中介机构再将保证金放给卖家。保证金数目不等，由双方协商决定。 

户口迁出保证金、学区名额保证金这类则是为了确保卖家户口从所售房屋名下迁出，或者是卖家不再占用房屋对应的学位。