12月14日，北京、上海先后发布重磅楼市调整政策。

北京：降首付+降房贷利率、延长房贷期限，豪宅线上调

1、降低首付至3成

在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%（原首套首付为35%）；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

2、豪宅线上调

《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。本市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。

调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。（2024年1月1日起施行）

3、延长房贷时间

此次调整取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

4、降房贷利率

此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

据了解，此前的普宅标准必须同时满足3个条件：

1.容积率1.0以上

2.建筑面积140平以内

3.总价或单价满足各环线要求

环线：五环以内单价<=39600、单价（网签价）<=468万，5-6环单价<=31680、总价（网签价）<=374.4万，6环外单价<=23760、总价（网签价）<=280.8万。

因北京房价过高，以至于此前的认定政策下，大多数是非普宅！

针对此次政策调整，分析师张大伟认为，市场都在期待针对刚需的宽松政策微调，包括已经在上海出现的郊区限购微调，深圳出现的二套房首付调整，市场期待北京也出现更多的宽松政策。

整体看，每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情，北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月市场一直到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春，二手房单月成交量超过1.5万套。市场出现明显企稳。

上海：二套房最低首付比例不低于40%

上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

一、调整普通住房标准

市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

二、优化差别化住房信贷政策

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。