全款、按揭贷款买房投资回报率多少，怎么算

随着物价的不断攀升，银行利率又低，有钱人存在银行的钱不断贬值，变得越来越不值钱。让有投资眼光的人开始把钱转移到其他渠道，用钱生钱。然而，股市、黄金、石油、基金等高收益与高风险并存。相对而言，投资房产是一种比较保值、升值的投资方式。不过，既然是投资，我们就要考虑其回报，因此如何计算买房投资回报率成为必备技能。接下来，让我们一起来看看买房投资回报率到底是怎么算的。

什么是投资回报率

对于不少老百姓来说，房产的投资回报率还是个相对模糊的概念，有人说，我买了房出租，用一年租金除以总房款就是我的投资回报率；还有人认为房价一年增长多少，房产就增值了多少，这才是房产的投资回报。这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。

就目前而言呢，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，所以为方便计算将买房方式分为以下三种情况：

1、全款购买，现金投资回报率；

2、全款购买，增值投资回报率；

3、首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。

下面以深圳二手房为例，2017年4月的参考均价为53560元/平，月均租金为4640元。用以上数据，算出深圳一套80平房子，不同投资的回报率。

1、全款购买，现金投资回报率

年租金总收入=房租收入+租金投资收入=4640*12=55680元

现金投资回报率=55680÷（53560*80）=1.3%

计算得知，全款买房的投资回报率1.3%，低于2017年深圳四大银行一年定期存款利率1.75%。所以，在深圳用428万买一套二手房子出租可能还不如存入银行赚钱。

2、全款购买，增值投资回报率

深圳2016年全市二手住宅均价上涨近16%，假设未来一年深圳房价仍保持同样的增长速度。那么，这套房的一年增值收入=4284800*16%=685568元。

投资回报率=（租金净收入+增值收入）÷投入资金=（55680+685568）÷4284800=17.3%。

综合现金投资回报率和增值投资回报率，投资428万在青岛买一套二手房，一年的投资回报率高于银行定期存款。但是，这套房的增值收入部分只有当卖房变现的时候才能得到实际的现金收益。

3、 首付30%，还房贷的情况

这套428万的房子，按首套房计算首付30%的话，需要支付129.48万，贷款299万。按照分期付款30年的商业贷款利率（95折）4.66%，采用等额本息的还款方式，每月还贷15426.5元，其中利息约7120.94元、本金为8305.56元，一年支出185118元。

①现金投资回报率

一年的现金收入包括年租金55680元、年支付银行贷款99666.67元、年支付利息85451.33元、首付129.48万元。

现金投资回报率=（租金收入-付息费用）÷（首付款+一年本金）=（55680-85451.33）÷（1294800+99666.67）= -2.13%

在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。

②增值投资回报率

假设这套房未来一年的增值仍是16%，那么增值收入是4284800*16%=685568元。

增值投资回报率=(增值收入-付息费用) ÷(首付金额+一年本金)=( 685568-85451.33)÷(1294800+99666.67)=43.04%。

从结果上看43.04%的回报率很高，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的，而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费。

由此可见，以一年时间为限，在深圳贷款买二手房的投资回报率高于全款买房。最后，还是要提醒广大购房者，这种投资回报率的计算是理论上的，房子增值的部分也需要卖房后才能拿到投资收益。而且政府也一直强调房子是用来住的而非投资，并不断采取措施在进行调控，投资还是需要谨慎考虑的。