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换房特刊 ▏400万深圳关内买哪里?

作者:顺小宝 发布时间:2016-12-22 15:17

摘要:400万关内买哪里?年底换房利好这么多,哪些片区值得入手呢?特刊献给想要换房的你~

上周推荐过年底置换后,顺宝后台已炸

很多人都在咨询关内换房的问题,于是....

经过房产小分队友(ji)好(lie)的讨论

特别推出:400万换房,关内买哪?

拿出小本本,顺宝小课堂开讲啦~

本期要点:置换的注意事项、深圳挂牌分析、关内片区推荐

3方面教你“抓住年末的尾巴”踩点上车。

一 换房注意事项

1.换房节奏

选择置换房而不是一步到位,大多是因经济压力衡量的,因此注意换房节奏很有必要,避免首次换房太过激进造成之后的还贷压力。一般节奏为【婚房-教育地产房-改善性住房-养老房】,当然在经济允许的情况下,也可以跨越式换房。

2.购房资格/贷款条件

今年让顺宝最影响深刻的就是国庆一过,已经不是买不起房,而是买不了房。因此换房前的购房资格要查清,这决定了是置换是先卖还是先买。举个栗子,深圳最新政策规定:非深户及深户单身(含离异)名下已有1套住房的,禁止购买。同时深户家庭因此,需要先卖后买。深圳限购限贷详情见下表:

深圳房贷.png

3.资金状况

换房最大的问题就是资金。常见获取换房资金的方式有3种:先卖房后买房、先买房后卖房、抵押现有房产融资买房。对于手头上现金不多的换房者而言,先卖后买是比较经济周全的选择,但也存在卖房款未到账导致买房首付不能如期支付而违约的风险。顺宝在这里提醒:先卖后买要做好因意外变故导致资金无法及时到账的风险预案,有备无患。

合理预算举个栗子:

①深圳小朱家庭仅一套房且房贷未结清,她卖房后可有200万的现金,想用于换房首付。按新规先卖后卖,她名下无房,贷款最低首付5成。因此,200万最高能买:200÷50%=400(万)的房子。

②若小朱打算不卖房,用家中存款200万再贷款买一套,按新规第二套房贷款首付7成。因此,200万最高能买:200÷70%≈285(万)的房子。

4. 关内二手置换可能面临的问题

置换房无非以下6类:换好学区、小房换大房、换更好周配、老破小换新靓大、换到临近父母的、有钱投资。据统计,深圳关内400万左右的二手房以2006年前的小区居多,因此看房时要多关注房子本身使用情况、物业、周配交通及学校。从换房的目标出发,解决首要需求是关键。

5. 中介选择

置换房都会面临先买还是先卖问题,为了避免换房时期出现“踏空”,建议可以提前规划置换时间,一般为半年左右,可选择有资质的大型正规中介同时进行买房和卖房,一来避免双重中介来回沟通出现讯息传达错误,二来避免遇到踏空。

【提示】提供金融贷的中介要小心,可能存在刻意拖延卖房流程,延期卖房款到账、导致为了首付不得不购买其金融贷款的情况。这种情况下,换房者不仅支付了额外利息,还可能面临无法买卖房的风险。

二 深圳关内二手房价走势

自10.4政府调控后,深圳二手房的价格有了一定幅度的下调,在合理范围内进行波动。顺宝监控并对比了10月30日与12月18日关内主要区域房价。

针对总价400万的房子,按80㎡的大小计算,均价为5万左右,符合条件的部分片区如下:

挂牌价1.png

勤劳的顺宝从地理、交通、学校、商业配套、房价置业五个方面对以上各片区进行了全方位比较,结合置业顾问团的意见,精选关内以下6大片区。年底换房,可以先看起来!看起来!

三 深圳关内片区推荐

福田南山罗湖,离得近住得好

福田-梅林片区

1.地理:福田中心区一级辐射区域,最大的公务员社区、塘朗山、梅林水库、工业区聚集地。2.交通:4、9号线梅林站已通车,6号二期、10号线也会在上梅林交汇。3.学校:梅林中小学、景秀中学、福景外国语学校等。

4.商业配套:多家银行、超市、天虹商场等。

5.房价置业:以居住功能为主、楼盘集中、生活配套完善,楼盘类型丰富,价格在福田区优势明显,但城中村多、重点学校少。

推荐小区

艺丰花园<挂牌价4.79万>

雕塑家园<挂牌价3.94万>

梅林1.png

福田-新洲片区

1.地理:位于福田中心区西南方,近福田口岸、益田村南靠红树林,是西南部综合商务区,已成为深圳兴新高尚居住区,发展前景良好。

2.交通:地铁1、3、4、7号线,城市快速道滨河大道及市内主干道福强路、新洲路等。

3.学校:绿洲小学、新沙小学、福田实现学校、第三幼儿园等。

4.商业配套:银行林立,君尚百货、COCOPARK、家乐福、吉之岛等多个大型百货商场。

5.房价置业:户型丰富多样,档次齐全,两房和小三房户型的成交一直较活跃。

推荐小区

新洲花园<挂牌价5.20万>

祥云天都世纪<挂牌价5.47万>

新洲1.jpg

南山-南油片区

1.地理:近海岸城、后海总部、科技园、地铁11号线南山站。

2.交通:地铁9、11、12号线,来福士商业综合体。

3.学校:学府中学、南海小学、南油小学、西海湾幼儿园等。

4.商业配套:以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈,因休闲文化娱一体成为南山热门商圈。

5.房价置业:楼盘类型较丰富,南山区低价刚需盘较多适合置换。

推荐小区

中海丽苑<挂牌价5.88万>

后海花园<挂牌价4.84万>

南油1.jpg

南山-西丽片区

1.地理:以留仙洞总部基地为主,西邻中兴通讯工业园,南靠高新区深圳湾园区,东接深圳大学城,有塘朗山、西沥水库等自然人文资源不错。

2.交通:地铁5、7、13、15号线。

3.学校:桃源中小学、南山第二高级中学、南山实验学校、西丽小学等。

4.商业配套:中低端的小型商业为主,未来将补齐大型配套。

5.小区情况:均价在南山区较有优势,新老盘差异明显。

推荐小区

桃源村二期<挂牌价5.10万>

南国丽城<挂牌价5.76万>

西丽1.jpg

罗湖-人民南片区

1.地理:罗湖中心金三角区域,商业、金融、饮食休闲、购物消费为一体的城市中心。

片区内拥有密集的地铁和深圳火车站、罗湖口岸、金光华、东门商圈。

2.交通:临近深圳火车站、文锦渡&罗湖口岸、地铁1、3、9号线。

3.学校:罗湖中小学、南湖小学、红桂中学、桂园中学等。

4.商业配套:配套完善,大型购物商圈多如金光华、东门商圈等。

5.房价置业:罗湖价格洼地,房源众多且户型丰富,中心区域交通便利配套完善、租金回报率高。

推荐小区

新银座华庭<挂牌价5.03万>

罗湖金岸<挂牌价4.23万>

好房专题-人民南1.jpg

罗湖-蔡屋围片区

1.地理:罗湖的代表片区之一,临近东门、国贸等核心商圈,拥有万象城、京基100、地王大厦等深圳地标性建筑。

2.交通:罗湖中心地段、交通发达,地铁1、2、7、9号线。

3.学校:滨河中小学、罗湖小学、红桂中学、上步中学等

4.商业配套:蔡屋围金融商业核心区,未来将建成深圳的金融高端商业“密集发展区域”。

5.房价置业:目前处于旧改期,以中小户型居多但小区分化严重,商业氛围浓厚、配套完善、交通便捷,租金回报率较高。

推荐小区

宝丽大厦<挂牌价4.41万>

金众经典家园<挂牌价6.38万>

好房专题-蔡屋围1.jpg

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