二手房死过人可退房吗？

死过人的房子，一般称为“凶宅”。买房对于每个中国人来说都是大事，谁都不愿意买到凶宅。由于房价和市场等因素，买二手房成了人们热门选择，但是买入一套别人曾经住过的房子，尤其是你不知道这套房子之前经历过什么。所以很多买二手房的朋友都怕买到凶宅”，乐有家的小编将来告诉大家怎么样避开“凶宅，万一买到“凶宅后的处理方法。

一、什么是“凶宅”？

我们所理解的凶宅是指房屋内发生过人员死亡。可能是自杀、意外或他杀。

现在我们主要说的“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所，当然老人自然死亡、正常病亡等不包含在内。目前我国法律中是不会将“凶宅”视为物理瑕疵，所以在过往的一些判例中，也经常出现买了“凶宅”之后无法退房的情况。

二、买到凶宅可能会有哪些影响？

一个是住户心理上会有影响，知道自己的房子是凶宅，影响心情和居住质量，有些人会胡思乱想，甚至会影响一天的工作，长久下来，对身心健康都是很大的影响;另一个就是对未来的价格有影响，此类房产在成交价格上肯定会低于市场价，甚至可能会没有人愿意购买，房子的投资价值会受到影响。

三、买到“凶宅”怎么办？

1、如果买房者是在不知情的情况下购买的

（1）应承担违约责任

依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任。

对于物的瑕疵担保责任的概念，是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。

在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。

（2）买房者享有撤销权

如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的;即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。

故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。

2、对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可，如果没有，则依据《合同法》，买房者有两种救济途径：

（1）可以请求法院解除合同

请求解除合同不同于请求确认合同无效：前者是形成之诉，在法院判决合同解除之后合同才没有效力;后者是确认之诉，在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。合同解除权来源于《合同法》第94条，其规定：当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。

（2）可以请求出卖人在一定范围内降低房价款

《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。

“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

四、如何避免买到“凶宅”？

简单来讲，购房者在看房前、看房中、看房后有10个技巧来判断房屋是否为“凶宅”。

1、看房前

1、询问中介公司：很多中介公司都有所谓的“凶宅数据库”，购房者可以加以咨询。

2、查看售价：如果目标房源与同小区的其他房源价格有较大的出入，远低于市场价，那么购房者要了解具体原因。可能存在的情况不仅仅是房主急需用钱，还可能是房屋质量或其他方面有问题。

3、通过新闻检索：通过网络查询是否有该小区的新闻报道，如果房源内出现非正常死亡恶性案件多数会有媒体报道，购房者可查询蛛丝马迹。

2、看房中

1、看房龄：对于房龄较长或者转手多次的二手房，因为前任房主或居住者较多，购房者需要多加留意。

2、看落灰：购房者还要观察房屋的灰尘情况，如果房屋很久没有人居住，购房者要询问卖方原因，谨慎而行。

3、看陈设：如果房屋内有宗教祭奠陈列，购房者一定要打听清楚业主的工作情况，是单纯的信奉某种宗教还是有别的原因。

4、看装饰：看房屋内是否有类似符咒之类的装饰，一般这些情况都反映了房子在此前出现过问题或房主比较封建迷信，对此方面比较忌讳的购房者要慎重购买。

5、走访小区：购房者可以通过居委会、物业公司和隔壁左右的邻居进行打听，看房子是否为“凶宅”。

3、看房后

1、如果看房之后，购房者对房屋仍有所疑虑，购房者还可以到派出所进行咨询，但需要注意的是派出所没有义务公开这些信息。

2、由于“凶宅”不属于物理瑕疵，在合同中没有强制披露的要求。因此购房者可以要求将房屋是否为“凶宅”列入房主披露的项目。如果购房者入住之后发现房屋存在这样的问题，可以根据合同规定要求撤销合同、退房或赔偿损失。

由于“凶宅”在法律上并没有明确的概念，因此法院在判决时更多的是以“公序良俗”等原则来给出公正合理判决。对于购房者来说，提前做好准确的判断才是预防买到“凶宅”的关键，同样在合同中做出明确约定才能更好地维护自己的权益。